ערן הלרלא נדיר למצוא היום בעלי דירות שמשפצים לא רק את הדירה שלהם באופן קבוע, כל כמה שנים, אלא גם את בית הדירות, המבנה החיצוני המשותף לכלל הדיירים. שמירה על תקינות הדירה והבניין המשותף, ועל הנראות החיצונית של השניים, הכרחית לצורך הגנה על איכות החיים של הדיירים, על תחושת הביטחון שלהם, ועל בטיחות חייהם, חיי קרוביהם ורכושם.
איכות חיים, ביטחון ובטיחות
כשאנחנו נתקלים בבנייני דירות ישנים ומוזנחים, אנחנו מבינים כמה חשוב לשפץ ולשמר את הבניין. לא נעים להיכנס לתוך בניין כזה, ולראות את הקירות המוכתמים, את החורים והסדקים, או את המרצפות השבורות בלובי ובחדר המדרגות.
מעבר לפגיעה באיכות החיים, וערך הדירות שצונח במהירות, יש סכנה אמיתית לשלמות רכושם, גופם ואף לחייהם של דיירי הבניין. ילדים יכולים ליפול ולהיפצע על אחת המרצפות השבורות; הבניין עלול לאבד את היציבות שלו בגלל אבני בניין שיכולות ליפול מהמקום; ובעיות איטום יכולות לגרום לפגיעה אנושה בתכולת הבניינים. ואלה רק דוגמאות מעטות ממה שיכול לקרות.
שיפוץ בניין מסוכן
אם נמצא כי המבנה מסוכן באופן ממשי, מוצא צו מבנה מסוכן, המפרט את הליקויים, ומודיע לדיירי הבניין שיש להם עד 90 יום לטפל בהם ולשפץ את המבנה. אחרת, על פי חוק מבנים מסוכנים, הרשות המקומית תתחיל הליכים מנהליים, שבסופם עלול הבניין להיאטם ואפילו להיהרס במקרים קיצוניים.
חוק שיפוץ בניין משותף
אחת לכמה שנים, צריך לתחזק ולשפץ את הבניין, כדי למנוע את הידרדרותו ולשמר את מצבו. במקרה כזה, נדרש רוב של 51% מהדיירים לצורך התיקונים והשיפוצים. ניתן לחייב את המתנגדים להשתתף בתהליך השיפוץ, גם מבחינה כלכלית. כל זה, רק אם מדובר בשיפוצים הכרחיים, כמו תיקון סדקים בקירות, ולא שיפוץ אסתטי.
שיפור והשבחת הבניין המשותף
אם לא מדובר על מבנה מסוכן, ההליך מעט שונה. ההחלטה על שיפור והשבחת הבניין המשותף, משפיעה על כלל הדיירים, וכרוכה בהשקעה כספית גדולה מצידם. לכן, חייבים לקבל את הסכמתם של כלל הדיירים לשיפוץ.
השלב הזה יכול להוות מכשול להמשך, כי עלולים להיקלע לחילוקי דעות וויכוחים. לא כולם יכולים להרשות לעצמם כלכלית את השיפוץ; או יכולים להתמודד עם האבק, הריח והרעש שכרוכים בתהליך השיפוץ. זהו מכשול קשה, אך לא בלתי עביר.
לאחר כל התהליך, את היתר הבנייה נותנת רשות הרישוי, או ועדה מקומית לתכנון ולבנייה.
חילוקי דעות אפשריים
בדרך כלל לא תהיה הסכמה של כלל הדיירים על אופי השיפוץ הנדרש. לכל אחד יש שיקול דעת אחר, וצורך אחר. חלק יגידו כי שיפוץ הלובי חשוב, כי הוא החזית של הבניין, וחלק ידגישו את שיפוץ המעלית, למשל.
שיפוץ מעליות הוא דוגמה אפשרית ללבטים שעלולים לעלות במצב כזה. המעלית מהווה אלמנט אסתטי בכניסה לבניין, ויש הרבה אפשרויות לבחור ביניהן מבחינה זו. יתרה מכך: היא גם מורכבת מבחינה הנדסית; וקריטית לדיירים המבוגרים יותר או עם קשיים גופניים. לכן, חשוב לבחור את אנשי המקצוע הטובים ביותר שאיתם הדיירים יוכלו להתייעץ. כאלה שאפשר לסמוך עליהם שיתכננו אותה כמו שצריך, ויוציאו לפועל את דרישותיהם של הדיירים.
תמ"א 38
אם הבניין שלכם נבנה לפני 1980, יתכן כי אתם יכולים לשפץ אותו במסגרת תמ"א 38. בבסיס ההחלטה לבצע שיפוץ במסגרת תמ"א 38, עומד אינטרס ציבורי מובהק להוביל לעמידות של מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. ולכן, סירוב מצד הרשויות הרלוונטיות אפשרי רק אם בעקבות השיפוץ תיתכן פגיעה משמעותית בלתי סבירה מבחינה תכנונית, אדריכלית או נופית.