ערן הלרבעולם ההתחדשות העירונית, פרויקטים של פינוי בינוי מציפים את הדיירים בשאלות, חששות ובעיקר – חוסר ודאות. כשדייר שומע מושגים כמו "היטל השבחה", "חלוקת רווח יזמי", או "דמי שכירות ראויים", הוא לרוב לא באמת יודע מה עומד מאחוריהם. במציאות הזו, שמאי דיירים פינוי בינוי הוא לא רק מומלץ – הוא הכרחי . הוא הקול המקצועי שפועל אך ורק לטובת הדייר, מול מערכת שמלאה באינטרסים של יזמים, בנקים ועורכי דין מובילים.
דמי שכירות ראויים – החוליה החלשה של הדיירים
בפרויקטים של פינוי בינוי, הדיירים מפונים מביתם לתקופה של שנתיים עד חמש שנים ואף יותר. בזמן הזה – הם אמורים לשכור דירה חלופית. נשמע פשוט? ממש לא. בפועל, יזמים מציעים לעיתים סכום קבוע לשכירות, אך בפער ניכר ממחירי השוק.
כאן נכנס שמאי הדיירים. הוא בודק עסקאות שכירות עדכניות, משקלל את מאפייני הדירה הקיימת – שטח, קומה, כיוונים, מצב פיזי ומחשב דמי שכירות ראויים. אם שמאי היזם מגיש חוות דעת לדמי השכירות הראויים בפרוייקט פינוי בינוי – שמאי הדיירים מהווה גוף מקצועי שיכול למנוע מהדיירים הפסדים של אלפי שקלים בחודש. רק שמאי מקרקעין עם ניסיון מוכח בשומות שכירות מגונן על הדיירים באמת.
מיסוי ופערי ידע – הפתעה לא נעימה בדיעבד
פרויקטים של פינוי בינוי מלווים בתשלומים רבים שלא תמיד הדייר מודע אליהם כמו מס שבח, היטל השבחה, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל ועוד. ברוב המקרים, הדייר לא יודע האם היטל ההשבחה או מס אחר שחישב היזם אכן נכון.
למה זה חשוב? היזם מציג לדיירים תמונה שלפרוייקט הוצאות גדולות ובכך יצטמצם השטח בדירת התמורה לבעלים.
שמאי דיירים יכול לבחון את חישובי המס ולבחון את סבירותו. במידה והיטל ההשבחה שימצא שמאי הדיירים קטן יותר מהצהרה הייזם, יחולק הפער בין דיירי הבניין.
לדוגמה: אם היטל ההשבחה בתחשיב יורד מ – 20,000,000 ₪ ל – 10,000,000 ₪ – ובהנחה ובבניין 24 דיירים, כל דייר יקבל כמה מאות אלפי שקלים כתשלומי איזון.
שמאי דיירים מקצועי בודק את מלוא התמונה: מה רשום בטאבו, אילו זכויות קיימות בפועל, האם יש חריגות. הוא מזהה מראש את הסיכונים וממליץ לעו"ד הדיירים להכניס מנגנוני הגנה, או לכל הפחות – לחשוף את העלויות האמיתיות.
במקרים מסויימים בהם הדייר מוכר את הדירה בזמן שהפרויקט אחרי אישור התב"ע לבין קבלת היתר הבניה ייתכן שיתקל בדרישות תשלום נוספות – רק שמאי שמתמחה בהתחדשות עירונית יודע להתריע מראש.
חשש כבד: מה אם הפרויקט ייתקע?
אין דבר מתסכל יותר מדייר שפונה מביתו – ואז מגלה שהבנייה נעצרה. עיכובים נפוצים כתוצאה ממימון חסר, אי איתנות כלכלית, קריסת קבלן ועוד.
כאן תפקידו הקריטי של שמאי דיירים: הוא בוחן את ההיתכנות הכלכלית של הפרוייקט פינוי בינוי, את רווחיות היזם, את חוזקו הפיננסי, ואם צריך – השמאי ימליץ להכניס מנגנוני פיצוי ברורים למקרה של עיכוב או ביטול.
מנגנון ההגנה טוב הוא ערבויות. על מנת להבטיח את זכויות הדיירים שמאי דיירים יבחן את גובה הערבויות שמספק היזם. הדייר נפרד מדירתו וסומך על היזם שיבנה את דירתו החדשה. על מנת לצמצם סיכונים, שמאי דיירים יקבע את גובה הערבויות שהדיירים צריכים לקבל על מנת להבטיח את הונם.
פרויקט המבדיל – מבחן מציאות בשטח
בצומת הרחובות המבדיל ואבא הלל ברמת גן, מקודם פרויקט פינוי בינוי בקנה מידה רחב. במסגרת התוכנית ייהרסו שלושה מבני מגורים ישנים הכוללים 55 יחידות דיור ושני גני ילדים. במקומם יוקם מגדל בן 34 קומות, עם 180 יחידות דיור חדשות וקומת מסחר.
20% מהדירות בפרויקט יהיו קטנות עד 63 מ"ר. הנתון הזה משמעותי מאוד לשמאי הדיירים: הוא נדרש להעריך האם דירה כזו אכן שקולה לדירת המגורים המקורית. בנוסף, התוכנית כוללת איחוד וחלוקה מחדש, שטח ציבורי פתוח (שצ"פ), חניונים תת-קרקעיים ופיתוח סביבתי. כל אלה משפיעים ישירות על שווי הדירות – וזו בדיוק המומחיות של שמאי הדיירים.
פרויקט פינוי בינוי חדש בנווה יהושע, רמת גן – תכנית בהפקדה
במסגרת מגמת ההתחדשות העירונית ברמת גן, בהמשך לתכנון שאושר משנת 2015, מקודמת תכנית משמעותית בשכונת נווה יהושע, המתייחסת לארבעה מתחמים שונים בשטח כולל של 8.26 דונם. מדובר בתכנית בשלב הפקדה מספר רג/1255/3/ג – נווה יהושע והירדן.
התכנית כוללת הריסה של מבני מגורים ישנים – בעיקר בנייני רכבת בני 4 קומות הכוללים יחד 96 יחידות דיור – ובמקומם מתוכננת הקמת שלושה מגדלי מגורים בגובה של עד 30 קומות. בסה"כ ייבנו כ־ 330 יחידות דיור חדשות, מתוכן 46 יהיו בשטח של עד 63 מ"ר. זהו פרמטר מהותי לשמאי דיירים שמבצעים אומדן שווי דירות.
במגרשי המגורים יוקצו גם 750 מ״ר למסחר ולצרכי ציבור, כולל אפשרות להקמת מועדון דיירים בשטח של 100 מ״ר. בנוסף, התכנית כוללת שטחים משמעותיים לייעוד ציבורי, 1,118 מ״ר כשטח ציבורי פתוח (שצ"פ וחניון), והרחבת דרכים ושילוב שטחי חינוך, בריאות ורווחה.
תכנית זו שמה דגש על איחוד וחלוקה חדשה בין המגרשים, כולל הקצאת זכויות, שטחי חניה תת-קרקעיים, פיתוח סביבתי ושמירה על עצים בוגרים. יזם הפרויקט הוא חברת מגדלי ר"ג (נווה יהושע) בע"מ, והאדריכלות נעשתה על ידי משרד טל הים אדריכלים.
מדובר בפרויקט מרכזי נוסף בתנופת ההתחדשות של רמת גן, אשר צפוי לשנות את פני השכונה ולשפר את איכות חיי התושבים. חשוב שזכויות הדיירים יישמרו, בין היתר, על ידי ליווי שמאי דיירים המתמחה בפינוי בינוי.
תוספת חשובה: שמאי מקרקעין ברמת גן ובדיקת זכויות בנייה
שמאי מקרקעין ברמת גן בודק לא רק את ערך הדירה או הבית – אלא גם את זכויות הבנייה. לא פעם, דייר שמחזיק בבית פרטי או בדירה עם זכויות נוספות, אינו יודע שהוא יכול היה לקבל תמורה גבוהה יותר.
הבדיקה כוללת ניתוח תכניות בניין עיר (תב"ע), בדיקת זכויות קיימות ולא ממומשות, בדיקה מול רשות מקרקעי ישראל, התייחסות למס שבח והיטל השבחה, ובדיקת האפשרות להרחבה עתידית. השמאי מגלה לדייר אם יש לו "קלפים ביד" שהוא לא מודע אליהם – והידע הזה שווה כסף רב.
לסיכום – שמאי דיירים הוא ההגנה האמיתית של הדיירים בפרויקט פינוי בינוי ברמת גן
לאור מורכבותו של פרוייקט פינוי בינוי, שמאי דיירים פינוי בינוי הוא זה שיכול להגן על הדייר מהפסדים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים ולדאוג שיקבל את המקסימום הניתן.
והדבר החשוב ביותר לא לחכות לרגע האחרון. שמאי דיירים חייב להיות חלק מהתמונה כבר בשלב גיבוש ההסכם מול היזם – ולא רק כשהתחילו הבעיות.
דייר חכם – ממנה שמאי דיירים בתחילת הדרך.