לא כולם יודעים שכל מי שלקח משכנתא (ויקום מי שלא) רשאי להחליף אותה במשכנתא חדשה ולבחור את הבנק, כלומר לבחור האם לקחת את המשכנתא החדשה מאותו בנק (הבנק שממנו לקח את המשכנתא הישנה) או לעבור לבנק אחר.
קוראים לזה מחזור משכנתא וזה הזמן להכיר את המושג לעומק. אנחנו מזמינים אתכם להמשיך בקריאה ולגלות כל מה שלא סיפרו לכם על משכנתא
מה זה מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא הוא למעשה שתי פעולות נפרדות: לקיחת משכנתא חדשה והחזר המשכנתא הקיימת במלואה (פירעון מוקדם של כל סכום היתרה) מהכספים של המשכנתא החדשה.
חשוב לדעת שכמעט כולם זכאים למחזר את המשכנתא שלהם: בעלי משכנתאות מסחריות (משכנתאות מבנקים) ובעלי משכנתאות מסובסדות של משרד הבינוי והשיכון. עם זאת, לצורך מחזור המשכנתא נדרשים להתקיים 2 תנאים במקביל:
- הסכום שנותר לתשלום המשכנתא צריך להיות 10% לפחות מהסכום המקורי של המשכנתא
- בעל המשכנתא עומד בתנאים ובדרישות של הבנק בכל הנוגע לקבלת משכנתא חדשה
חשוב לזכור שאמנם אין הגבלה על מספר הפעמים שבהם אדם יכול לעשות מחזור משכנתא, אך בכל פעם עליו לעמוד מחדש בתנאים הבנקאיים שמתייחסים לקיחת משכנתא חדשה.
מחזור משכנתא לבעלי תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון
כאמור, בעלי משכנתאות מסובסדות של משרד הבינוי והשיכון יכולים לבצע מחזור משכנתא כמו כולם. עם זאת יש הבדלים במחזור המשכנתא שלהם לעומת אחרים. למשל: פטור מתשלום עמלת פירעון מוקדם.
חשוב לזכור שבמקרה של אי עמידה בתשלומים של המשכנתא החדשה הזכאים הם כאחד האדם, כלומר עליהם להסדיר את חובם ישירות בבנק – מה שאומר שזכותם לפנות לוועדת חריגים (הוועדה שהוקמה לפי חוק הלוואות בדיור לבעלי משכנתאות מסובסדות) מבוטלת.
המשמעות של מחזור משכנתא
המשמעות המיידית של מחזור משכנתא היא אמנם עמלת פירעון מוקדם שנחשבת לגבוהה יחסית, אבל יש גם השלכות נוספות לטווח הארוך. למשל, השפעה על ביטוח המשכנתא וביטוח החיים.
מומלץ לכן להתייעץ לפני מחזור המשכנתא עם בעלי מקצוע בתחומים אלו, למשל סוכן ביטוח, יועץ משכנתאות ועוד. עם זאת, יש מקרים רבים שבהם מחזור משכנתא נחשב למשתלם. לפניכם כמה דוגמאות
דוגמה 1
מצב שבו יש קושי לעמוד בהחזר המקורי של המשכנתא (למשל עקב עליה בהוצאות ו/או ירידה בהכנסות), כך שמחזור משכנתא מאפשר לפרוס את התשלומים מחדש ולהקטין את ההחזר החודשי.
דוגמה 2
מצב שבו הריבית על המשכנתאות עלתה באופן יחסי לעומת הריבית המקורית על המשכנתא, כך שמחזור משכנתא מאפשר ליהנות מתנאי החזר נוחים ולהפחית את העלויות של המשכנתא.
דוגמה 3
מצב שבו האינפלציה במשק עלתה ובהתאמה סכום ההחזר החודשי של המשכנתא. במקרה כזה מחזור המשכנתא מאפשר פריסה נוחה יותר של התשלומים ולעיתים יותר מכך, למשל שינוי מהותי של מסלולי ההלוואה שבבסיס המשכנתא
דוגמה 4
מצב שבו קיבלתם סכום כסף שמאפשר להחזיר את יתרת חוב המשכנתא (למשל, זכייה בפיס, פיקדון של תוכנית חסכון/קרן השתלמות/קופת גמל, קבלת ירושה וכו').
במקרה כזה מחזור המשכנתא יכול לקצר את זמן ההחזר המלא של משכנתא, גם אם המשמעות היא הגדלה של ההחזר החודשי והפחתה של תשלום הריבית.
