במאמר זה נדבר על החשיבות בפניה לשמאי מקרקעין ברמת גן במכירת בית פרטי או דירה עם זכויות בנייה. עסקה למכירת בית פרטי ברמת גן נראית לכאורה דבר שבשגרה. יש קונה, יש מוכר ויש תמורה. יחד עם זאת גם המוכר וגם הקונה צריכים לבצע בדיקות רבות.
חלק מהבדיקות שצריך לבצע הקונה:
- בדיקת חוזה חכירה.
- בדיקת נסח טאבו.
- בדיקת הפקעות בחלקה.
- מגבלות תב"ע.
- עצים בוגרים וקווי חשמל.
חלק מהבדיקות שצריך לבצע המוכר:
הדבר העיקרי שאמור לעניין את המוכר זה המסים שהוא נדרש לשלם. לפיכך, על המוכר לפנות לשמאי מקרקעין ברמת גן על מנת לבחון את הנקודות הבאות:
- תשלומים לרשות מקרקעי ישראל ואופטימיזציית מס.
- מס שבח מקרקעין ושימוש בסעיפי החוק לקיזוז המס.
- היטל השבחה ובחינת הגשת ערר.
חשיבות בדיקת חוזה חכירה על ידי שמאי מקרקעין ברמת גן:
בתים פרטיים הבנויים על קרקע המוחכרת מהמנהל מצריכים להתייחסות מיוחדת. התשלום הצפוי למנהל מקרקעי ישראל יכול להיות גבוה מאוד ולהתיר בידי המוכר סכום נמוך בהרבה ממה שתכנן. מצד שני, הקונה צריך לבחון בזהירות רבה לאיזה חוזה חכירה הוא נכנס. בפועל, הקונה לא רוכש את הקרקע, אלה, נכנס בנעלי המוכר לחוזה החכירה. אחד הפתרונות לחסכון בתשלומים למנהל ולבחינת כדאיות הרכישה/מכירה, הינה ביצוע כל הסימולציות בעזרת שמאי מקרקעין ברמת גן. אי ביצוע בדיקות נדרשות יכול לגרום למצב בו ביום שהרוכש יבקש לנצל את זכויות הבנייה, יגלה כי עליו לשלם מאות אלפי שקלים לרשות מקרקעי ישראל בנוסף. המוכר צריך לבצע תכנון מס מדויק על מנת לדעת איך לתכנן את צעדיו הכלכליים בעתיד.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הקניית בעלות:
כיום, מתירה רשות מקרקעי ישראל לחוכרים במגזר העירוני לבצע רכישת קרקע מוחכרת. פעולת הרכישה מנתקת את החוכר מהמנהל ובעצם החוכר הופך לבעלים. על מנת לבצע הקניית בעלות יש לעמוד בכמה תנאים מוקדמים:
- לא להחזיק בחובות עבר.
- לא לבצע בנייה בלתי חוקית.
- להחזיק בחוזה חכירה מהוון.
- המגרש לא עולה על 16 דונם.
- במגרשים מעל 280 מ"ר החוכר לא שילם לפי "פינוי בפועל".
- תנאים נוספים.
בהנחה והמגרש מהוון רשות מקרקעי ישראל תגבה בגין הקניית הבעלות לפי נוסחה מדורגת. את הנוסחה הזאת שמאי מקרקעין ברמת גן צריך להכיר לעומקה לרבות כל הסוגיות המשפטיות.
- מגרשים עד 280 מ"ר – ללא תשלום.
- מגרשים מעל 280 מ"ר ועד 540 מ"ר – 4.5% משווי השוק של הקרקע.
- מגרשים מעל 540 מ"ר ועד 1,000 מ"ר – 9% משווי השוק של הקרקע.
- מגרשים מעל 1,000 מ"ר ועד 16,000 מ"ר – 31% מפער השווי בין חוזה החכירה לבין שווי שוק המגרש.
- יוצא, כי מי ששטח המגרש שלו 999 מ"ר "זכה" ביחס למי ששטח מגרשו הינו 1,001 מ"ר.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת גן על בינוי בפועל:
בינוי בפועל זה המצב הבא:
את/ה רוצה להחכיר מגרש מהמנהל. המנהל מסכים ודורש עבר 250 מ"ר מבונה 1,000,000 ₪.
את/ה אומר למנהל – תן לי רק 160 מ"ר זה מספיק לי וקח 700,000 ₪.
במצב זה כאשר תבקשו לבצע הקניית בעלות תדרשו לשלם 91% משווי זכויות הבנייה שהיו תקפות מכח תב"ע במועד ההקצאה. התשלום לפי הערכים של היום (נכון ליום הבקשה).
מה צריך לדעת על היטל השבחה לפני שפונים לשמאי דירות ברמת גן:
כעקרון, קיים פטור של עד 140 מ"ר מתשלום היטל השבחה בתנאים מסויימים. עיקר התנאים שהדירה שימשה למגורים ותשמש למגורים בשנים הקרובות וכי עברו 4 שנים מיום אישור התכנית. נניח כי קיימת דירה בשטח של 100 מ"ר. אזי, בגין תוספת של 40 מ"ר – לא יחול חיוב היטלה שבחה. במקרים אחרים חל היטל השבחה. טרם ביצוע עסקת מכר בדירת מגורים כאשר ידוע על קיומן של זכויות בנייה נוספות, מומלץ לפנות לשמאי דירות ברמת גן. שמאי דירות ברמת גן יכול לבצע ניתוח מקדים לקיומן של כל זכויות הבנייה והמס הצפוי. למה זה חשוב?
מקרה לדוגמה:
מוכר הציע את ביתו למכירה. המוכר יודע שיש זכויות בנייה לעוד קומה. המוכר במחיר שדורש מגלם את זכויות הבנייה הקיימות. המוכר הרוצה חתם חוזה. לאחר תקופה, מתברר למוכר כי הוא קיבל דרישת שתלום להיטל השבחה אשר עולה על כלל תמורת הבית. הסתבר, כי על המגרש אושרה לאחרונה תכנית המתירה הקמה של 12 יח"ד. המוכר נפגע כפליים. גם לא מכר במחיר ראוי וגם לא נותר בידו שקל בגלל המס הגבוה. לפיכך, בביצוע עסקה בדירת מגורים כאשר ידוע או יש חשד לקיומן של זכויות בנייה שטרם נוצלו, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין ברמת גן הבקיא בנושאי היטל השבחה.
מה צריך לדעת על מס שבח לפני שפונים לשמאי מקרקעין ברמת גן:
מס שבח הינו מס עם אלמנטים סוציאליים. לפיכך, המס מתחלק בין המגזר העסקי למגזר הפרטי . מגורים. במגזר הפרטי – מגורים, קיימות הטבות מס רבות. בין ההטבות הנפוצות: בטול ממס במכירת דירה ששוויה אינו עולה על כ 4,500,000 ₪. פטור ליניארי ממס שבח: בפועל מדובר על תחשיב פשוט מאוד וקל. נגיד קנית בשנת 1990 ומכרת בשנת 2020. החזקת 30 שנה. בין 2014 לבין יום המכירה (2020) עברו 6 שנים. 6/30 * 25% (מס שבח) = שיעור המס. יוצא כי כל השבח שנצבר עד 2014 פטור. החישוב מתייחס ליניארית רק ל – 6 שנים מתוך 30 שנות החזקה בנכס. מצד שני, רשות המסים יכולה להקשות במקרים בהם המכירה מושפעת מזכויות בנייה נוספות שטרם נוצלו ולא לאפשר את הפטור של מכירה עד 4,500,000 ₪. רושת המסים תטען ובצדק כי העסקה אינה הבית הסוציאלי, אלה, זכויות בנייה המהוות רכיב לא סוציאלי. חשוב לדעת כי רשות המסים לא תבוא בדרישה בגין קיומן של זכויות בנייה לא מהותיות. במצב זה, יש לפעול על פי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין ולאמוד את שווי הבית ללא זכויות הבנייה הנוספות. בביצוע עסקה בבית פרטי או דירה יש לוודא כי אין כל חשיפה משפטית ומיסויית. סיוע של שמאי מקרקעין ברמת גן במחיר סמלי יכול לסייע לכם רבות בעסקה ולהתיר בידיכם את תמורה ראויה.
לכתבה נוספת על שמאי מקרקעין ברמת גן.
במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
