השינויים שהביא איתו משבר הקורונה השפיעו באופן ניכר על שוק הנדל"ן המסחרי, וחברות רבות תוהות האם כדאי יותר במצב הקיים לקנות משרד או לעת עתה לשכור. במאמר זה נבחן את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהאופציות הנ"ל וננסה להגיע לתשובה.
המצב הקיים בשוק הנדל"ן המסחרי
עד 2020 נהגו העובדים להגיע בכל בוקר למשדר, אך הסדר הקיים והמוכר השתנה לחלוטין בתחילת מרץ, כאשר הכריזה הממשלה על הסגר הראשון. בחלק מן הזמן, בדיוק כמו בעת כתיבת שורות אלו, היו המשרדים סגורים כליל, ובתקופה שבין הסגרים הוטלו על פעילותם מגבלות שונות שהפכו את השגרה אליה היינו רגילים לבלתי אפשרית. כתוצאה מכך, מרבית החברות אשר פועלות מתוך משרדים כבר אינן זקוקות לאותו השטח כמו קודם (פשוט כי כמות האנשים שנמצאת בו זמנית במשרד נמוכה מזו שבעבר), ובהתאם ירד הביקוש למשרדים, וכך גם המחירים. אכן, הן מחירי השכירות והן מחירי המשרדים להשכרה ירדו באופן ניכר בעשרת החודשים האחרונים, כאשר הנפגעות העיקריות היו ערי המרכז שם נרשמה של כ-5-7 אחוז (אם כי ההפרשים היו שונים בהתאם לסוג הנכס ומיקומו).
לראייה, בדיקת מחירי השכירות העלתה כי משרדים שהוצעו ב-110-120 ש"ח למ"ר לפני הקורונה מושכרים כיום בכ-85-100 ש"ח ואף, במקרים מסוימים, פחות מכך. המצב בשוק המכירה מסובך יותר, מאחר ועדיין לא ברור כמה זמן יימשך המשבר ואילו שינויים (למשל, העדפה של חללים פנימיים מרווחים יותר) הוא יגרור בטווח הארוך, אך גם כאן נמצאה ירידה בולטת במחירים בטווח הקצר – למשל, המחיר למ"ר במשרד במגדל במרכז הארץ ירד מ-15-16 אלף ש"ח ל-12-14 אלף.
רכישת המשרד – מהם התנאים?
כיום תצטרך חברה המבקשת לרכוש משרד להביא הון עצמי השווה לכמחצית ממחירו, ואת השאר תוכל לקבל כהלוואה שתתפרס ל-10 שנה. מס הרכישה עומד על 6%. המחיר למ"ר לנכס יהיה תלוי בעיקר במיקומו (משרדים במרכז עולים בדר"כ יותר ממשרדים בפריפריה, ומשרדים במגדלים ממשרדים במקומות יוקרתיים פחות) ובמצב הנכס (משרד חדש יעלה יותר ממשרד משופץ, שבתורו יעלה יותר ממשרד שדרוש בו שיפוץ).
כאן יש להתייחס גם לעניין של השווי של המשרדים, שירד גם כן, אך כיום גבוה יותר ממחירם. דהיינו, בתנאי שהמשבר הקיים יגיע לקיצו בעתיד הקרוב יחסית, והמחיר והשווי יתאזנו, תהיה למי שקנה משרד היום האפשרות להרוויח ממכירתו העתידית. ההפרש בין המחיר לשווי הינו תוצר של חששות בקרב רוכשים פוטנציאליים עקב אי הוודאות השוררת בשוק.
רכישה מול השכרה בעת הקורונה יתרונות וחסרונות
בטבלה הבאה נציג מספר פרמטרים הנוגעים ליתרונות והחסרונות של כל אחת מן האפשרויות.
| פרמטר | רכישה | השכרה |
|---|---|---|
| מחיר | ירד בעקבות המשבר וכעת נמוך יותר מהשווי מה שמציע הזדמנות להרוויח בעתיד. | ירד בעקבות המשבר. אם זאת, לעומת רכישה, כאן לא תוכלו להרוויח פעם נוספת בעתיד על ידי מכירת הנכס. |
| הון עצמי | כ-50% ממחיר המשרד | אין / מצומצם ביותר (למשל תשלום של מספר חודשי שכירות מראש). |
| הוצאות שוטפות | בדר"כ, סכום החזר המשכנתא יהיה נמוך יותר מדמי השכירות | אמנם הסכום שתוציאו בכל חודש יהיה גבוה יותר במידה מה, אך יאפשר לכם גמישות, וימנע מצב בו "תתקעו" אם שטח משרדי שאתם לא צריכים יותר |
| גמישות (היכולת להגיב לשינויים) | נמוכה. למעשה, אם וכאשר תרצו לעבור משרד, תצטרכו למכור או להשכיר את המשרד שקניתם למישהו אחר. | גבוהה. כיום מגמת ההשכרה לטווחים קצרים נמצאת במגמת עלייה, כך שיהיה לכם קל יותר לעבור למשרד אחר אם זה ששכרתם יפסיק להתאים לצרכים שלכם. |
| הטווח הארוך | כאשר תסיימו להחזיר את ההלוואות תהיו פטורים מהתשלום החודשי, כמו כן, יתכן שתהיה לכם אפשרות להרוויח ממכירת המשרד בעתיד (אם המחירים יחזרו לעלות עם חלוף המשבר). | אין. כל עוד אתם זקוקים למשרד, יהיה עליכם לשלם לבעליו. |
מה עוד צריך לדעת על השוק?
נסקור גם בקצרה שלוש מגמות הייחודיות של השוק שהביא עמו משבר הקורונה.
- שוק של משכירים – אם עד 2020 היה הביקוש גדול מההיצע, אז הרי שהמגמה התהפכה לחלוטין בשנה האחרונה. בהתאם, לא רק שמחירי ההשכרה ירדו, אלא גם שהמשכירים מוכנים הרבה יותר מבעבר להשכיר את נכסיהם לתקופות קצרות.
- אי וודאות – כמות החברות שאפשרו לעובדיהם לעבוד מהבית (בין אם לגמרי או בחלק מהשבוע) הייתה יחסית זניחה. עם הטלת הסגרים גילו חברות רבות שהמודל אינו פוגע בפריון העבודה ואף מוטיב עם העובדים, וייתכן וימשיכו איתו גם בעתיד. עקב כך חברות רבות אשר תכננו לרכוש בעתיד הקרוב משרד מחליטות להמתין, שכן הן אינן יודעות עדיין מהו השטח שלו יזדקקו. בהתאם, הביקוש למשרדים לרכישה יורד, וכך גם מחיריהם.
- משרדים להשקעה אאוט – כנגזר מהסעיף הקודם, טרנד רכישת המשרדים להשקעה (שכן התשואה הממוצעת ממשרד כפולה בערך משל דירה) נבלם לאור חששם של המשקיעים "להיתקע" עם ההוצאות של נכס שלא הושכר.
לסיכום
לכאורה, ניתן לחשוב שבאי וודאות השוררת כיום קניית משרד היא רעיון רע, אך המצב בפועל מסובך יותר מהנראה לעין. אכן, כיום עבר הכח בשוק לשוכרים, שיכולים להגיע להסדרים נוחים יותר מול המשכירים הן מבחינת המחיר והן מבחינת אורך החוזה, אך רכישה של משרד דווקא בעת הזו יכולה להציע הזדמנות להרוויח שלא תהיה זמינה בעתיד, בזכות הפער הקיים כיום בין מחירי המשרדים לשוויים המוערך. כמו כן, חשוב לזכור שבכל מקרה הכסף המושקע ברכישה של משרד אינו יורד לטמיון, ויאפשר לכם, בסופו של דבר, להנות ממנו מבלי הצורך לשלם דמי שימוש חודשיים.
בהתאם, במציאות שנכפתה עלינו בעקבות משבר הקורונה, השכרה של משרד לא בהכרח עדיפה על רכישתו. אמנם הסיכונים הקשורים בה יהיו כמובן גבוהים יותר, אך היא גם מייצרת הזדמנויות שאופציית ההשכרה לא יכולה להציע לכם.
מחפשים משרד? באתר של זירה – הפלטפורמה למציאת משרדים בישראל תוכלו למצוא היצע נרחב של משרדים להשכרה או רכישה בכל רחבי הארץ!
