מאת: עו"ד גילעד ושדי – מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, מייצג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.
לתמ"א 38 מתנגדים רבים ותומכים רבים מן העבר השני. לכל אדם בישראל יש דעה על התחום המתוקשר הסובב סביב משקי בית רבים. חוק התמ"א 38 אושר בממשלה בשנת 2015. מיום אישורו ועד היום חוזקו בישראל אלפי מבנים שאינם עומדים בתקן נגד רעידות אדמה. בנוסף לחיזוק המבנים שהינו תכלית החוק, נוספו למשוואה שני נושאים נוספים להם תרם החוק באופן עקיף – בניית עשרות אלפי יח"ד באזורי הביקוש וגרם למיתון מסוים בעליית מחירי הנדל"ן. הדבר הנוסף הוא שיפור חזות פני הערים ושדרוג דירותיהם של בעלי דירות בבניינים ישנים.
לפני מס' שבועות בין תקופות הבחירות לכנסת החליטה מחלקת התכנון הכפופה למשרד האוצר (לשעבר משרד בינוי) לא להאריך את תוקפו של חוק התמ"א 38 מעבר לתאריך הארכתו האחרון בחודש מאי 2020.
רבים וטובים הרימו קולם למשמע הבשורה ומיד קם יו"ר מטה הדיור – מר בילסקי לתקן את ההודעה כי יפעל להארכת החוק בשינויים מחייבים. כעת לפני כינון הממשלה עולה כי אין תשובה חד משמעית מה יעלה בגורלו של החוק ולשכת עורכי הדין אף פנתה לקבל הבהרות בנדון.
מחלקת התכנון והועדה הארצית לתכנון ודאי כמו מרבית הציבור היו מעדיפים לראות את תחום ההתחדשות העירונית תחת מטרייה תכנונית רחבה במרכזי הערים, כזו הנותנת מענה לתשתיות כגון גני ילדים, בתי ספר, מתנס"ים הרחבת כבישים וחניות. ובעצם, הליך דומה לתהליך שקורה בפרויקטים של פינוי בינוי . אך לצערנו , ישנם בניינים רבים אשר אין ביכולתם להתקבץ עם אחרים לשם קיום פרויקט מעין זה. מכיוון שאין בסביבתם די שטח, או בניינים ישנים זהים, או חוסר רצון מצד בניינים זהים להצטרך למהלך.
ביטולו של חוק התמ"א 38 יותיר את הבניינים האמורים חסרי כל הגנה או יכולת לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה ו/או בניית ממ"דים ויותיר את דייריהם חשופים.
במשך שנים מאז תיקון 3 לחוק התמ"א 38 עמלו במחלקת התכנון ומחוצה לה בשיפורים ראויים לחוק בדמות התיקון הרביעי. מאז החלו לעבוד על התיקון הרביעי הודלפו מתוך חדרי המתכננים פרטים שונים לא מאומתים אשר לא הבשילו לכדי מעשה. בעלי דירות רבים, בעלי משרדים ואחרים אשר חוק התמ"א 38 לא חל עליהם חיכו וציפו במשך זמן רב ליציאתו של התיקון הרביעי עד להודעה על קבירתו הסופית.
כותב שורות אלו, בעקבות ניסיונו הרב בהובלת פרויקטים מול בעלי הדירות נתקל לא פעם בליקויים הרבים בחוק התמ"א על תיקוניו ועמד בקשר עם מחלקת התכנון לשם הכנסת שינויים ושיפורים שיועילו לכלל הצדדים, הן בעלי הדירות, הן המדינה, הרשויות המקומיות ועוד וזאת ליצירת מרקם וכר נוח לעשייה פורייה בתחום וקיצור זמני ההמתנה הרבים .
אין חולק כי חוק התמ"א 38 הוא חשוב מעצם עיקריו, והם החיזוק מפני רעידות אדמה והוספת ממ"דים כפועל יוצא לשם הגנה מטילים מצפון ומדרום. תחושת הביטחון של האזרח הישראלי חשובה הן במישור הפרטי והן כאבן דרך לאומית ויהודית המבוססת על הערך "ונשמרתם לנפשותיכם".
צילום: קרן נדלן
חוק התמ"א 38 ודאי צריך לעבור ריענון, שיפורים וחידודים לשם קידומו בכלל ערי מדינת ישראל וביחוד במקומות בהם זקוקים התושבים לחיזוק משום הימצאם באיזור השבר הסורי – אפריקאי המועד לפורענות.
הנושאים החמים והחשובים עליהם חוק התמ"א 38 על תיקוניו מדבר ואשר זקוקים להתייחסות לאומית וחוקית:
- החלת חוק התמ"א על בניינים אשר ניתן לגביהם היתר בנייה לאחר 1980 אך עפ"י התקן הישן וזאת בניגוד להוראות המחוקק דאז. בניינים רבים אלו נמצאים בסכנה ואין אפשרות להוסיף להם זכויות בנייה מכוח התמ"א ועל כן אין באפשרותם לקיים פרויקט.
- החלת חוק התמ"א על בנייני משרדים ישנים אשר בהם עובדים עשרות אלפים מדי יום .
- מציאת פתרונות בדמות הקצאת קרקעות וזכויות בנייה נוספות ליזמים הבונים באיזורים שאין בהם כדאיות כלכלית היום להוצאה לפועל של פרויקטים.
- חיוב רשויות מקומיות להוצאת היתרים לפרויקטים ושיפור לו"ז בהוצאת היתרים – רשויות רבות מקשות על יזמים ומקצצות זכויות שניתנו בחוק משום שיש להם אפשרות לעוות או לפסל את החוק כרצונם . יש למצוא מערכת איזונים על מנת לשחרר את התקיעות בתחום ההתחדשות העירונית ברשויות רבות .
- הקטנת הרוב הדרוש להוצאת פרויקטים אל הפועל. סרבנות וסחטנות במקרים רבים מעכבת פרויקטים . משל חשיבות החיזוק יש לרשויות השונות זכות התערבות גבוהה הצריכה לבוא לידי ביטוי בקבלת רצון רוב בעלי הדירות.
- שיפורים בתחום המיסוי להקלה ושיפור יכולת היזמים להוציא פרויקטים גבוליים אל הפועל.
כותב המאמר – עו"ד גילעד ושדי מומחה בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית, מלווה בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי ברחבי ישראל.
