תהליך מכירת דירה הוא בדרך כלל תהליך ארוך שבו מציעים את הדירה למכירה באופן עצמאי או בסיוע של מתווך דירות. ברוב המקרים התהליך אורך כמה חודשים שבהם מגיעים מדי פעם קונים פוטנציאליים אשר מתרשמים מהנראות של הדירה, גודלה, מצבה הפיזי, סביבת המגורים, העלות שלה ועוד. בהתאם לכך כל אחד מהרוכשים הללו מגבש חשיבה אם זו דירת החלומות שלו או לא. זה לוקח זמן אך בסופו של דבר מוצאים את הקונים שמעוניינים בדירה לצרכי מגורים או השקעה ולכן אפשר לקדם את המשא ומתן בין הצדדים.
יש כמה נושאים כספיים אקוטיים שהמוכרים צריכים להביא בחשבון, כיוון שמתוך העלות שישלמו להם הקונים הם יצטרכו לשלם מס לרשויות. מס שבח למשרד האוצר וגם היטל השבחה לרשות המקומית. בשני המקרים של המיסים הללו עבור מכירת דירה, מדובר בסכומים משמעותיים וזאת על פי הפערים שקיימים בין עלות הנכס ביום הרכישה שלו, מול מחיר המכירה שלו כעת. הדבר הוא בעל חשיבות רבה, כיוון שברוב המקרים המוכרים מתכננים לרכוש באמצעות הסכום הכספי שיקבלו דירה אחרת, אך בפועל הסכום שיישאר בידיהם יהיה קטן באופן משמעותי, לכן עליהם להיערך לכך מבחינה פיננסית.
הוצאות נלוות של מכירת דירה
הדרך הנכונה במצבים הללו היא להתייעץ מראש עם שמאי מקרקעין כדי לדעת מה יהיו העלויות הצפויות של מס שבח ושל היטל השבחה. לאור הניסיון והמיומנות של שמאי זה, הוא בוחן את כל הנתונים הפיננסיים ומעביר דוח מסודר הכולל את התחשיבים הכלכליים. יש מוכרים שיפנימו את העלויות הללו ויערכו לעצמם את התחשיב של הצעד הבא שלהם, אם הוא כדאי להם או שאולי הם יבחרו בדרך אחרת, כמו רכישת דירה באמצעות הלוואה גדולה יותר וכך הם לא ימכרו את הדירה הנוכחית ולא ישלמו מיסים גבוהים.
עלויות של אנשי מקצוע
מעבר לכך יש להביא בחשבון עלויות נלוות נוספות כמו שכר הטרחה של עורך הדין וזאת על פי הסכום שסוכם אתו שהוא בדרך כלל אחוז מסוים מתוך מחיר הדירה למכירה. אם העסקה בוצעה באמצעות מתווך מקומי, גם הוא יקבל נתח מתוך כספי המכירה וכך גם השמאי. כל העלויות הללו הן בסכומים של עשרות אלפי שקלים ואף מאות אלפי שקלים במקרים מסוימים. לכן יש לבדוק נושא זה באופן מעמיק כדי לא לעמוד לאחר מכן במצב בעייתי בפאן הכספי.
אי תשלום מיסים עבור מכירת דירה
יש מקרים חריגים שבהם המוכרים אינם משלמים מיסים בגין מכירת הדירה, או משלמים מס מופחת. מי שקיבל את הדירה שלו בירושה, ללא תמורה וכעת הוא מוכר אותה, לא ישלם עליה מס שבח. אך אם לדירה או לבית זה יש זכויות בנייה, ישולם מס שבח על זכויות הבנייה בלבד. גם היטל השבחה במקרים מסוימים יהיה מופחת וזאת על פי החלטות מקצועיות של הוועדה.
