סיפור שגרתי, כביכול. דיירי הבניין פנו לוועדה המקומית רמת גן בבקשה לקדם תמ"א 38 אצלם. הוועדה השיבה להם בשלילה, תשובה שגרתית מהמותן, בטענה שהעירייה מתכננת "התחדשות עירונית מתחמית" באותה שכונה. השיבה ולא פירשה.

דיירי הבניין, בשונה  מבניינים רבים אחרים שקיבלו את רוע הגזירה, התעקשו ופנו לוועדת הערר, זאת על מנת לקבל הסבר מנומק כיצד ומדוע העיריה מונעת מהם לקדם תמ"א בבניין.

וכאן הגיעה ההפתעה הגדולה: וועדת הערר קבעה באופן נחרץ כי הדיירים אכן צודקים וכי על העיריה הייתה חובה להציג בפני הדיירים תכנית חלופית ברורה שיש לה להתחדשות עירונית בשכונה ולא להסתפק באותה תשובה ערטילאית. במידה ואין תכנית כזו, קבעה הועדה, על עירית רמת גן להתיר לדיירי ברקאי 16 לקדם תמ"א 38.

לטעמי מדובר ללא ספק בהחלטה תקדימית חשובה ביותר, אולי אפילו דרמטית ששמה מקלות בגלגלים לאותן עיריות, דוגמת רמת גן, שמסיבות כאלה או אחרות, בלמו במהלך השנים האחרונות את תמ"א 38/2 בטענות שונות ומשונות.

לפרוטוקול, לא שאני מעדיף באופן אוטומטי את התמ"א 38/2 על פני פינוי בינוי. נהפוך הוא. היכן שאפשר רצוי בהחלט לקדם תכניות פינוי בינוי הכרוכות בשינוי תב"ע מהיסוד, וכוללות בתוכן את כל המרכיבים הנדרשים באותה מתחם, כולל פיתוח תשתיות ומוסדות ציבור.

התמ"א 38/2, לעומת זאת, כרוכה לא אחת בבעייתיות של העדר תשתיות משלימות, מה שגורם במקררים רבים לחיכוכים בין יזמים לבין הרשות המקומית ומחייב בסופו של דבר את הממשלה להכניס יד עמוק לכיס על מנת להשלים את התשתיות החסרות.

אולם, וזה אולם גדול, בסופו של יום במקרים רבים התמ"א 38/2 מהווה את האלטרנטיבה היחידה(!) על מנת לקדם התחדשות עירונית נקודתית ובשכונות ותיקות בלב ליבן של ערים צפופות לעייפה בלב גוש דן, דוגמת רמת גן, זוהי בפועל הברירה היחידה.

אין זה סוד שראש עירית רמת גן הנוכחי, וכמוהו עוד לא מעט ראשי רשויות בגוש דן ובכלל, נוקטים מדיניות מחמירה ביותר בכל הקשור למניעת פרויקטים חדשים של תמ"א 38/2, זאת עד כדי הקטנת זכויות לקבלנים ויזמים וטרפוד מכוון של פרויקטים.

כולנו זוכרים היטב את אותו טיל קטן 15 ק"ג ראש נפץ שנפל במרכז עיר הגנים בעת מבצע שומר החומות, גרם להרוג אחד ולנזק סביבתי רב ורק בנס הפגיעות בנפש לא היו גבוהות בהרבה. ובל נשכח שגם רעידות אדמה מגיעות העוצמה רבה אחת ל-100 שנה.

על ראשי הרשויות, דוגמת רמת גן, להבין שחיי אדם קודמים לכל! ושבבוא יום פקודה ואם וכאשר ייגרמו, חלילה, אבידות בנפש, דמם בראשם (!) ואז איש לא יזכור מדוע וכיצד החליטו אי אילו פקידים בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בהנחיית אותו ראש עירייה, לא לקדם תמ"א 38/2, זאת מבלי לנמק כלל מדוע התכנית החשובה הזאת שמגינה על התושבים מפני טילים ורעידות אדמה טורפדה.

 *כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"

הפוסט רמת גן, אל תאבדי את הצפון / רוני מזרחי – נשיא לשכת הקבלנים הופיע ראשון במקומון רמת גן

חברת מטרופוליס נכנסה כשותפה לפרויקט התחדשות עירונית גדול ברמת גן עם חברת יורובילדינג. מדובר בפרויקט פינוי בינוי ברחובות אבא הלל 76-78 וחרות 9-11 ברמת גן, פרויקט שהחל כתמ"א 38 אך בעקבות שינוי המדיניות בוועדה המקומית וכניסתה של מטרופוליס לתמונה החברות החלו בתהליך הסבת הפרויקט לפינוי בינוי. כיום בשטח ישנם ארבעה בניינים ישנים הכוללים 41 דירות, שייהרסו ובמקומם צפויים להיבנות מגדל ובניין מרקמי אשר יכללו כ-123 דירות וכן שטחי מסחר.

בימים אלה מושלמת החתמת הסכמי הפינוי בינוי עם הדיירים

מרבית הבניינים כבר חתמו, וכיום הבניין האחרון נמצא לקראת השלמת החתימות. מיד עם סיום החתימות הצפוי לימים הקרובים יתחילו החברות בתכנון התב"ע למתחם. עקרונות התכנון סוכמו זה מכבר מול עיריית רמת גן, ובחודשים הקרובים תוגש התכנית לאישור.

פרויקט זה מתווסף לשני פרויקטים גדולים נוספים של מטרופוליס בעיר. מתחם אחד נמצא בלב שכונת הגפן, על קרקע שמשלבת עסקאות קומבינציה ופינוי בינוי. מדובר על 7 חלקות, ההיקף המתוכנן של הפרויקט הוא כ-200 יח"ד. מתחם שני נמצא בפינת הרחובות הירדן – נגבה. כלל דיירי המתחמים בחרו פה אחד במטרופוליס לקידום הפרויקט והחברה תחל בימים הקרובים בהחתמתם על הסכמי פינוי בינוי ותקדם הגשת תכנית לוועדה המקומית. ההיקף המתוכנן של הפרויקט הוא כ – 240 יח"ד במקום כ – 80 דירות בנויות כיום ושטחי מסחר.

לדברי מנכ"ל מטרופוליס רו"ח אודי בלום:" קיבלנו החלטה אסטרטגית לחבור לשיתופי פעולה עם חברות שכבר מקדמות פרויקטים של תמ"א 38. אנו רותמים את היכולות המוכחות שלנו לטובת מינוף של פרויקטי התמ"א למתחמי פינוי בינוי גדולים. השת"פ עם יורובילדינג מצטרף לשיתוף פעולה נוסף אליו הצטרפה החברה ובעקבותיו מקדמת החברה פרויקט פינוי בינוי גדול בהרצליה. אנו פועלים בימים אלה להחתמת בעלי הדירות במתחם וצפויים להשלימן בימים הקרובים ולצאת לדרך בתכנון וקידום הפרויקט מול ועדות התכנון. רמת גן משנה את פניה הודות למינהלת להתחדשות עירונית שקמה בשנה החולפת במטרה להאיץ ולקדם את תהליכי ההתחדשות באופן מקצועי יעיל ושירותי. אנו פועלים בשיתוף פעולה עם המינהלת שמתווכת ומסנכרנת בין ליווי הפרויקט, טובת העיר ורווחת בעלי הדירות".

העיר רמת גן היתה מהמובילות בישראל בקידום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית

מרביתם מכוח תמ"א 38 אך מאז שנכנס כרמל שאמה הכהן לתפקיד ראש העיר הוא פחות או יותר עצר את האישורים לפרויקטי תמ"א חדשים תוך העדפה ברורה לפינוי בינוי במתחמים שלמים שיספקו גם תשתיות חדשות, מבני ציבור ומוסדות חינוך חדשים.

בשל שינויי המדיניות בשנים האחרונות, חמישה פרויקטים של תמ"א 38 בעיר שקידמה מטרופוליס הפכו לבלתי אפשריים למימוש. מנכ"ל החברה אודי בלום אמר אז כי "המדיניות העירונית הורידה לנו ולדיירים את היקפי השטחים באופן מהותי, לאחר מכן הופחתו מספר הקומות בבניין ולבסוף גם הקטינו את כמות יחידות דיור המאושרות לפרויקט. השינויים האלה הובילו לכך שהפרויקטים האלה כבר לא היו כלכליים ולכן לצערנו הרב ולצער הדיירים נאלצנו לוותר עליהם".

תמ"א 38 OUT – פינוי בינוי IN

תוכנית תמ"א 38 צפויה להסתיים סופית באוקטובר 2022 ועיריית רמת גן דנה בימים האחרונים על המדיניות של פרויקטים מסוג זה עד סיומה של התוכנית, מדיניות אשר מצמצמת את זכויות הבנייה בהם ומשכך גם את הכדאיות הכלכלית של היזמים לבצעם.

לפי דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2019, רמת גן מדורגת במקום השלישי (אחרי תל אביב וירושלים) עם 55 היתרי בנייה שניתנו עבור תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש (עבור 1,515 יח"ד) ו-10 היתרים לחיזוק ותוספת בנייה (עבור 165 יח"ד).

חברת מטרופוליס היא אחת החברות הגדולות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, עם למעלה מ-25 פרויקטים במתחמי פינוי בינוי ותמ"א 38/2 בשלבי תכנון וביצוע שונים. עד כה מסרה החברה כ-600 יח"ד ובשנים הקרובות צפויה החברה לעסוק בהקמתן של כ-4,000 יח"ד נוספות במרכז הארץ. מטרופוליס זכתה לדירוג הגבוה ביותר של דן אנד ברדסטריט, Dun's Stars, כחברה מובילה בישראל בתחום ההתחדשות העירונית תמ"א 38/2 – לשנת 2019 וכחברה בולטת בתחום הפינוי בינוי, מבין 1,350 החברות הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל.

הפוסט כ-123 יח"ד חדשות ייבנו ברחובות אבא הלל וחרות הופיע ראשון במקומון רמת גן

נווה-בגדדי חברה לבנייה, המתמחה בבנייה למגורים ובפרויקטי התחדשות עירונית, חתמה על חוזה עם היזם ב.ז.ל תרצה בע"מ במסגרתו החברה תהרוס את בניין מגורים ישן ותבנה במקומו בניין מגורים חדש בן 8 קומות עם 47 יח"ד, בנות 3-5 חדרים, עם 2 מעליות ושתיים וחצי קומות חניה. החברה עומדת בפני הריסת המבנה הישן ברחוב תרצה 4, בין שיכון ההסתדרות לרמת יצחק במרכז רמת גן ממערב לגבעת שמואל.

הבניין החדש יהיה בן 8 קומות ויכלול כ – 6,400 מ"ר בנוי, בתכנון מודרני ובסטנדרט יוקרה כולל מגוון עיצובים לדירות בנות 3,4,4.5,5 חדרים. בבניין יהיו 3 דירות גג לכולן מרפסת גג מרווחת, ו-3 דירות גן, ועוד שתיים וחצי קומות חנייה. כמו כן הפרויקט יכלול לובי עם 2 מעליות וחנייה לכל דירה. עבודת הבנייה בפרויקט מתוכננת להסתיים בחודש ספטמבר 2022 כאשר הדירות יימסרו לרוכשים. יזם הפרויקט ב.ז.ל תרצה בע"מ אדריכל הפרויקט יוסי שמעוני, קונסטרוקטור הפרויקט ערן שילר.

המהנדס ניר נווה, מנכ"ל "נווה בגדדי חברה לבנייה", אומר: "מדובר בפרויקט פינוי בינוי, ברור לנו שהדיירים הקיימים והחדשים מצפים לחזור לבניין ולשכונה במהרה ולכן נעשה כל מאמץ גם בפרוייקט זה לסיים את כלל העבודות בלו"ז המתוכנן ללא חריגות, כך שכל הדיירים יוכלו ליהנות מדירותיהם החדשות בהקדם האפשרי מבלי לפגוע באיכות הבנייה ועם רמות בטיחות ללא פשרות. נווה בגדדי תעניק לכל הדיירים שירות לקוחות צמוד לכל תקופת הבנייה ושנת הבדק. בסופו של הפרויקט כולם יזכו להתגורר בדירת חלומותיהם בבניין מודרני, איכותי, עם לובי יפה וכל המתקנים הנילווים לרווחתם של כלל הדיירים".

נווה-בגדדי חברה לבנייה  נווה-בגדדי חברה לבנייה מקבוצת נ. נווה, נוסדה ומנוהלת ע"י ניר נווה, מהנדס אזרחי מוסמך וקבלן בניין. לחברה רשיון קבלני ג'5 שהוא הרישיון הגבוה ביותר המסמיך את החברה לעסוק בבניית פרויקטים בכל היקף וסדר גודל ללא הגבלה על ההיקף הכספי או ההנדסי של הפרויקט. נווה-בגדדי היא החברה היחידה בתחומה שמחזיקה מחלקת שירות לקוחות ומעניקה לדיירים שירות של טיפול בתקלות גם זמן רב אחרי מועד פקיעת אחריות הקבלן. נווה-בגדדי פורצת דרך בענף הבנייה כחברה העובדת לפי שיטת ניהול חדשנית לענף הבנייה, שפותחה ע"י ניר נווה, המביאה לכך שרוב הפרוייקטים של החברה מסופקים לדיירים עוד לפני תאריך המסירה המיועד, עם מספר נמוך ביותר של רג'קטים.

החברה הגיעה למקום השלישי היוקרתי בגמר תחרות "מצויינות בשירות וחווית לקוח" של המי"ל (המרכז הישראלי לניהול), דורגה בין הפרויקטים המצטיינים ל-2018 בתמ"א 38 בתחרות התאחדות בוני הארץ, זכתה בחותם האמינות הגלובאלי של דן אנד ברדסטריט ובחותם האיכות של BDI-Code וזוכה להכרה כחברה בעלת איתנות פיננסית מצד חברות דירוג אשראי.

הפוסט התחדשות עירונית ברמת גן: בניין חדש בן 8 קומות יוקם ברח' תרצה הופיע ראשון במקומון רמת גן

עבודות הבניה של פרויקט תמ"א 38/2 – TOP TEN  היוקרתי ברחוב המעגל 44 בר"ג נמצאות בעיצומן. קבוצת הנדל"ן מאירוביץ- גלנור מעידה כי מתחילת השיווק נמכרו בפרויקט כ 25% מהדירות.

TOP TEN  הינו פרויקט יוקרתי בן 9 קומות עם 36 יחידות דיור חדשות שייבנו במקום הבניין הישן, בן 12 הדירות. הבניין יכלול לובי כניסה מפואר, חניון תת קרקעי, חדרי עגלות ואופניים. תמהיל הדירות הינו דירות בנות 3 ו 4 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. הדירות בפרויקט מתוכננות בתכנון אדריכלי עכשווי ומאובזרות במפרט עשיר ומתקדם ביותר הכולל מערכות חשמל חכם. על התכנון אמון האדריכל ישראל כץ.

בפרויקט נותרו למכירה דירות 3 חדרים בשטח של 74 מ"ר + 7 מ"ר מרפסת במחיר של החל 2.070 מיליון ₪. דירות 4 חדרים בשטח של 90 מ"ר+ 9 מ"ר מרפסת החל מ 2.344 מיליון ₪. דירות גן 4 חדרים בשטח של 93 מ"ר + 57 מ"ר גינה במחיר החל מ 3.128 מיליון ₪. דירות פנטהאוז 4 חדרים בשטח של 108 מ"ר עם 47 מ"ר מרפסת החל מ 4.064 מיליון ₪.

בשנים האחרונות העיר רמת גן נמצאת בתנופת התחדשות, עדות לכך ניתן לראות בריבוי פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי העיר. המגמה באה לידי ביטוי גם במחירי הדירות בעיר ובאזור כולו, כאשר על פי נתוני רשות המסים מחירי הדירות החדשות ברמת גן ובמחוז תל אביב עלו ב כ- 5% בשנה האחרונה.

לדברי חיים מאירוביץ, בעלים ומנכ"ל קבוצת מאירוביץ'- גלנור: "רמת גן מובילה בהתחדשות העירונית כאשר השכונות הוותיקות במרכז העיר עוברות תהליכי חידוש וריענון באמצעות פרויקטי חיזוק הריסה ובניה רבים. הבתים החדשים המוקמים בשכונות המוכרות, הוותיקות והאיכותיות מושכות אליהן קהל חדש מאזור המרכז. פרויקט TOP TEN  ברחוב המעגל 44 ממוקם במרכז השקט של העיר באזור ירוק ונעים. יחד עם זאת הוא קרוב לרחובות מרכזיים, צירי תחבורה ציבורית, מוסדות תרבות ופנאי והשירותים הקהילתיים. בשכונה מספר גני ילדים ובתי ספר, קופות חולים ופארק לרווחת התושבים.

עליות המחירים באזור המרכז בכלל וברמת גן בפרט מעידים על האטרקטיביות של העיר ועל הרצון והנכונות של משפרי דיור מרמת גן ותל אביב להמשיך להתגורר במרכז הארץ בשכונות וותיקות, מבוססות עם תשתיות קיימות".

הפוסט עבודות הבניה של פרויקט תמ"א ברחוב המעגל בעיצומן- נמכרו 25% מהדירות הופיע ראשון במקומון רמת גן