תחילתה של הפרשה לפני 7 שנים בפרויקט תמ"א 38 שרצו לבצע חברת מ.פ. עמית בניה ויזום בע"מ וכן היזם פיני מזרחי במתחם בניינים בן עשרות דירות ברחוב עלומים ברמת-גן. כל בעלי הדירות חתמו שהם מסכימים, למעט דייר אחד. לדבריו לדברי עורכי הדין ורד כהן ורענן בר־און שייצגו את הדייר הסרבן הם הוכיחו כשלים בתכנית הבנייה שחפץ היזם לבצע, וגרמו לביטול היתר הבנייה שניתן ליזם על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת-גן.

במהלך תקופת הדיונים שהתקיימו בין היזם והחברה הקבלית לבין הדייר בבתי המשפט ובוועדת הערר, שיגר הדייר מכתבים רבים בדואר אלקטרוני לעירייה, וגם לדיירים נוספים, וכן לשופט הדן בעניינו, וגם ליושב ראש וועדת הערר. במכתבים אלה טען הדייר, כי היזם "רימה את הוועדה המקומית לתכנון ובניה", הגיש תכניות "שכולן רמאויות וזיופים", כי היזם "פועל בדרך של הטעיות מכוונות וניסיונות מרמה חוזרים ונשנים", כי הוא "ממשיך לשקר ולהונות במצח נחושה", וכן התייחס ל"הטעיות ורמיות רבות וחמורות מאוד של היזם".

בעקבות חלופת המכתבים ולחצי הדייר הסרבן בפרויקט התמ"א, היתר הבנייה שניתן ליזם ולחברה הקבלנית בוטל, והם הפסידו את פרויקט הבנייה שרצו לבצע. בתגובה, היזם והחברה הקבלנית הגישו נגד הדייר תביעת ענק לפיצוי בגין לשון הרע בכוונת זדון לפגוע בהם.

עורכי הדין בר-און וכהן טענו, בשמו של הדייר, כי תביעת לשון הרע נגדו נועדה להלך עליו אימים כדי לגרום לו לזנוח את התנגדותו המוצדקת לפרויקט. לטענתם, לדייר עומדות שלל הגנות מפני תביעת לשון הרע, וכי כל "חטאו" של הדייר הוא בכך שפתח את קופת השרצים שעל גבו של היזם.

בפסק דינו קיבל בית המשפט את טענות עורכי הדין בר-און וכהן וקבע, כי לדייר יש הגנות רבות מפני הפרסומים. כך נקבע, כי סכום התביעה מופרך וסתמי, וכי התביעה היא תביעה אסטרטגית, שהוגשה על רקע האיומים שאיים היזם על הדייר ו"מטרת התביעה להרתיע מפני עמידה על זכויות לגיטימיות של הדייר". עוד נקבע, כי ההודעות שנשלחו בדואר אלקטרוני נשלחו בתום לב, ונועדו להגן על ענין אישי כשר של הדייר, ולהביע דיעה על התנהגות היזם כבעל דין.

במהלך הדיונים זימנו עורכי הדין בר-און וכהן לעדות גם את סגן ראש העיר רמת-גן, מר אדם קניגסברגר, חבר ועדת תכנון ובנייה רמת גן אשר בעת הגשת תצהירו שימש גם כיו"ר ועדת הביקורת בעירייה, וקבע "שעדותו נשאה צביון של רצינות, מכובדות, יושרה וזהירות". בית המשפט קיבל את עדותו, לפיה היזם הוליך שולל את הועדה המקומית, וכי אין מדובר בטעויות אלא בניסיון להטעות את הועדה המקומית, וכי בכל שנותיו לא זכור לו מקרה כה חמור, וכי היזם "שתל" חתימה בתוכנית הבקשה להיתר בניה.

לאחר בחינת מכלול העדויות קבע בית המשפט בפסק דינו שמדובר בתביעה אסטרטגית, שנועדה להרתיע את הדייר מלעמוד על זכויותיו הלגיטימיות – חשיפת התנהלות היזם. בסיומו של פסק הדין כתב בית השופט כי "מהשיקולים הנשזרים לעיל כחרוזים במחרוזת, ולפיהם ביחס לפרסומים עומדות לרונן (הדייר) הגנות של פרסום תוך כדי דיון, אמירת אמת ויציב בעניין בעל היבט ציבורי, ולמצער הגנה על עניינו האישי הכשר והבעת דיעה על בעל דין בתום לב, ומשנמצאו בתביעה עקבות רעלנים של שימוש לרעה בהליכי משפט, נדחית התביעה במלואה".

בית המשפט חייב את היזם והחברה הקבלנית לשלם לדייר הנתבע שכר טרחת עו"ד בסך 100,000 ₪, ובנוסף את הוצאות המשפט של הדייר.

הפוסט דייר בודד התנגד לתמ"א והוביל לביטול הפרויקט; היזם תבע ממנו מיליונים – והפסיד הופיע ראשון במקומון רמת גן

תחילתה של הפרשה בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן שרצו לבצע חברת מ.פ. עמית בניה ויזום בע"מ וכן היזם פיני (פנחס) מזרחי (בעל המניות והמנהל של החברה הקבלנית) בבניין ובו עשרות דירות. לאחר מו"מ עם הדיירים, כל בעלי הדירות חתמו שהם מסכימים, למעט דייר אחד.

עורכי הדין ורד כהן ורענן בר – און, המייצגים את הדייר שסרב, הוכיחו כשלים בתכנית הבנייה שחפץ היזם לבצע, וגרמו לביטול היתר הבנייה שניתן ליזם על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת-גן.

במהלך תקופת הדיונים שהתקיימו בין היזם והחברה הקבלנית לבין הדייר בבתי המשפט ובוועדת הערר, שיגר הדייר מכתבים רבים בדואר אלקטרוני לעירייה, וגם לדיירים נוספים, וכן לשופט הדן בעניינו, וגם ליושב ראש וועדת הערר.

במכתבים אלה טען הדייר, כי היזם "רימה את הוועדה המקומית לתכנון ובניה", הגיש תכניות "שכולן רמאויות וזיופים", כי היזם "פועל בדרך של הטעיות מכוונות וניסיונות מרמה חוזרים ונשנים", כי הוא "ממשיך לשקר ולהונות במצח נחושה", וכן התייחס ל"הטעיות ורמיות רבות וחמורות מאוד של היזם".

היתר הבנייה שניתן ליזם ולחברה הקבלנית בוטל, והם הפסידו את פרויקט הבנייה שרצו לבצע. בתגובה, היזם והחברה הקבלנית הגישו נגד הדייר תביעת ענק לפיצוי בגין לשון הרע בכוונת זדון לפגוע בהם.

עורכי הדין בר-און וכהן טענו, בשמו של הדייר, כי תביעת לשון הרע נגדו נועדה להלך עליו אימים כדי לגרום לו לזנוח את התנגדותו המוצדקת לפרויקט. לטענתם, לדייר עומדות שלל הגנות מפני תביעת לשון הרע, וכי כל "חטאו" של הדייר הוא בכך שפתח את קופת השרצים שעל גבו של היזם.

בפסק דינו קיבל בית המשפט את טענות עורכי הדין בר-און וכהן וקבע, כי לדייר יש הגנות רבות מפני הפרסומים.
כך נקבע, כי סכום התביעה מופרך וסתמי, וכי התביעה היא תביעה אסטרטגית, שהוגשה על רקע האיומים שאיים היזם על הדייר.
מטרת התביעה להרתיע מפני עמידה על זכויות לגיטימיות של הדייר.
עוד נקבע, כי ההודעות שנשלחו בדואר אלקטרוני נשלחו בתום לב, ונועדו להגן על ענין אישי כשר של הדייר, ולהביע דיעה על התנהגות היזם כבעל דין.

עורכי הדין בר-און וכהן זימנו לעדות גם את סגן ראש העיר רמת-גן, מר אדם קניגסברגר.
בית המשפט קיבל את עדותו של סגן ראש העיר רמת-גן, אשר בעת הגשת תצהירו שימש גם כיו"ר ועדת הביקורת בעירייה, וקבע "שעדותו נשאה צביון של רצינות, מכובדות, יושרה וזהירות".
בית המשפט קיבל את עדותו, לפיה היזם הוליך שולל את הועדה המקומית, וכי אין מדובר בטעויות אלא בניסיון להטעות את הועדה המקומית, וכי בכל שנותיו לא זכור לו מקרה כה חמור, וכי היזם "שתל" חתימה בתוכנית הבקשה להיתר בניה.

לעניין היזם פיני (פנחס) מזרחי קבע בית המשפט בפסק הדין, כי עדותו הותירה רושם כוחני, ציני, יהיר ומזלזל בזולת ובחקירה. השופט תיאר את התנהלות היזם כאילו מזרחי חושב ש"מדובר במשחק מחבואים לגיטימי, בגדרו מותר ליזם לכלול בבקשה (להיתר בנייה) נתונים בלתי נכונים, ולצפות שהרשות לא תגלה אותם". בית המשפט קבע, כי עניין זה "מטיל צל כבד על מהימנות עדותו" של פיני מזרחי, וכי הוא "לא בחל בדרכי עורמה גסות בתשובות שונות".

לאחר בחינת מכלול העדויות קבע בית המשפט בפסק דינו, שהדייר מצא עצמו מתמודד מול יזם כוחני ורב תחבולות. עוד נקבע, שהדייר הוכיח מניעים צודקים ותום לב, והתמודד בעוז רוח עם המצב למרות השפעת המאבק על בריאותו.

בית המשפט קבע, שמדובר בתביעה אסטרטגית, שנועדה להרתיע את הדייר מלעמוד על זכויותיו הלגיטימיות – חשיפת התנהלות היזם.

בסיומו של פסק הדין כתב בית השופט כך: "מהשיקולים הנשזרים לעיל כחרוזים במחרוזת, ולפיהם ביחס לפרסומים עומדות לרונן (הדייר) הגנות של פרסום תוך כדי דיון, אמירת אמת ויציב בעניין בעל היבט ציבורי, ולמצער הגנה על עניינו האישי הכשר והבעת דיעה על בעל דין בתום לב, ומשנמצאו בתביעה עקבות רעלנים של שימוש לרעה בהליכי משפט, נדחית התביעה במלואה".

בית המשפט חייב את היזם והחברה הקבלנית לשלם לדייר הנתבע שכר טרחת עו"ד בסך 100,000 ₪, ובנוסף את הוצאות המשפט של הדייר. את הדייר "הסרבן" ייצגו עורכי   הדין   ורד   כהן   ורענן   בר-און,  ממשרד  בר-און,  כהן,  עורכי – דין.

הפוסט תמ"א ברמת גן | היזם תבע את "הסרבן" על נזק במיליונים – והפסיד בבית המשפט הופיע ראשון במקומון רמת גן

"הזינוק הזה הוא ככל הנראה תוצאה של פרויקטי התחדשות עירונית שאושרו בעבר לפני ההחלטה של עירית רמת גן לעצור את מתן האישורים לפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר, ולכן אין ללמוד ממנו לגבי העתיד." אומר דרור אוהב ציון, מנכ"ל חברת דרא שיווק נדל"ן המשווקת מספר פרויקטים בעיר.

לדבריו של דרא, "פרויקטים רבים תקועים כיום ללא אישורים לאחר שהושקעו על ידי יזמים כסף ומשאבים רבים בהחתמה של דיירים ובתכנון. במידה ולא יחודש מתן האישורים וקידום הפרויקטים על ידי העיריה, נראה ירידה בהתחלות בניה, יווצר מחסור דירות בעיר ובניינים רבים יוותרו ללא חיזוק וללא מיגון".

בתוך כך, קבוצת כנען, המקדמת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בגוש דן, מדווחת כי מכרה בחודשיים האחרונים 8 פנטהאוזים מתוך 13 המוצעים לשיווק בפרויקט smart towers אשר בשכונת הערמונים ברמת גן. כל זאת בשווי של כ 37 מיליון ₪

לאחרונה הודיעה כזכור עיריית רמת גן כי היא מבטלת את הליכי התמ"א 38 ברמת גן –  הליך של הקמת בניין חדש והריסת הבניין הישן תחתיו או עיבוי ובינוי קומות נוספות על בניין קיים וזאת בנימוק של מחסור משווע בתשתיות עירוניות מתאימות לפרויקטים אלה במרכז העיר. עם זאת בית המשפט המחוזי  קבל את עתירת התאחדות בוני הארץ כנגד מדיניות זו וציין שמדובר בחוק ולכן לא ניתן לבטלו כליל.

ברמת גן ניתן לראות צניחה חדה במספר היתרי הבנייה בתנאים שניתנו ליזמים, מאז כניסת ראש העיר החדש, כרמל שאמה הכהן. מדובר בירידה של לא פחות מ-91% במספר ההיתרים שהתקבלו.  לעומת שאמה הכהן, ראש העיר הקודם, ישראל זינגר, היה תומך נלהב בהתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38. למעשה, רמת גן הייתה מהמובילות בתחום, וזינגר קידם תוכניות אב שכונתיות שהגדירו אזורים בעיקר לתמ"א 38/2 ולפינוי-בינוי. בפועל נתן זינגר פי שלושה היתרי בנייה למיזמי תמ"א 38 לעומת קודמו בתפקיד, צבי בר (95 היתרים בקדנציה של בר, 293 אצל זינגר); ובתקופתו נבנו פי ארבעה יותר דירות מאשר בתקופת בר (1,755 דירות אצל בר, לעומת 7,785 אצל זינגר). על פי נתוני הלמ"ס.

הדבר הביא ככל הנראה ליצירת ביקושים ערים יותר לדירות בכלל במרכז העיר ולדירות מיוחדות בפרט, שכן בגין המדיניות של עיריית רמת גן, עשויות הדירות המיוחדות, כמו הפנטהאוזים והדירות הגדולות המוצעות  כעת לשיווק להיות  היחידות בשנים הקרובות.

"העיר רמת גן עוברת לאחרונה טלטלה בכל הקשור למדיניות ההתחדשות העירונית שלה כאשר עד לא מזמן הייתה זו העיר שייצרה הכי הרבה התחלות בניה או בקשות להיתרי בניה במסגרת תהליכי פינוי בינוי ותמ"א 38 במרכז העיר. מדיניות עיריית רמת גן מעכבת כעת  תהליכים של תמ"א 38 הנוגעים לבניין היחיד בשל מחסור בתשתיות, מה ששם בקדמת הבמה את הפרויקטים בתחום הפינוי בינוי וגורם לכך שיותר אנשים מבינים כי יתכן ובעתיד הקרוב יהיה פחות היצע לדירות במרכז העיר ויורדים מהגדר." מסביר אודי לוי, סמנכ"ל המכירות בקבוצת כנען, המקימה את פרויקט smart towers ברמת גן.

הפוסט זינוק בהתחלות בניה ברמת גן: במקום החמישי בארץ בסך התחלות הבניה בשנה החולפת הופיע ראשון במקומון רמת גן

ארגון קבלני רמת גן ערך אירוע חגיגי והרמת כוסית לכבוד השנה החדשה בנוכחות נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ – ראול סרוגו, יו"ר ארגון קבלני רמת גן – אברהם להב ועשרות קבלנים מרמת גן.

באותו מעמד ברך סרוגו את הקבלנים והעלה מולם את שאלת המשך קידום פרויקטי תמ"א 38 ברמת גן, לאור זכייתם בבית המשפט המחוזי בעתירה נגד מדיניות המונעת בנייה בתמ"א 38 של עיריית רמת גן.

מעבר לכך ציין סרוגו בפני חברי הארגון כי תוך 30 שנה אוכלוסיית ישראל תכפיל את עצמה ולכן יש חשיבות לתכנן היום לעוד 30 שנה. לדבריו על הממשלה הבאה חייבת להמשיך את פעילות הותמ"ל המאפשר אישור מהיר של תוכניות גדולות. כמו כן הוא היה ממליץ לראש הממשלה הבאה לקחת על עצמו את מטה הדיור ולטפל בסוגיית הדיור בישראל כי על מנת להדביק את הפערים יש לבנות היום כ- 100,000 דירות בשנה פי שתיים מהקצב הנוכחי.

הפוסט קבלנים מרמת גן ערכו הרמת כוסית לרגל הניצחון המשפטי על העירייה הופיע ראשון במקומון רמת גן

לתמ"א 38 מתנגדים רבים ותומכים רבים מן העבר השני. לכל אדם בישראל יש דעה על התחום המתוקשר הסובב סביב משקי בית רבים.  חוק התמ"א 38 אושר בממשלה בשנת 2015. מיום אישורו ועד היום חוזקו בישראל אלפי מבנים שאינם עומדים בתקן נגד רעידות אדמה. בנוסף לחיזוק המבנים שהינו תכלית החוק, נוספו למשוואה שני נושאים נוספים להם תרם החוק באופן עקיף – בניית עשרות אלפי יח"ד באזורי הביקוש וגרם למיתון מסוים בעליית מחירי הנדל"ן. הדבר הנוסף הוא שיפור חזות פני הערים ושדרוג דירותיהם של בעלי דירות בבניינים ישנים.

לפני מס' שבועות בין תקופות הבחירות לכנסת החליטה מחלקת התכנון הכפופה למשרד האוצר (לשעבר משרד בינוי) לא להאריך את תוקפו של חוק התמ"א  38  מעבר לתאריך הארכתו האחרון בחודש מאי 2020.

רבים וטובים הרימו קולם למשמע הבשורה ומיד קם יו"ר מטה הדיור – מר בילסקי לתקן את ההודעה כי יפעל להארכת החוק בשינויים מחייבים. כעת לפני כינון הממשלה עולה כי אין תשובה חד משמעית מה יעלה בגורלו של החוק ולשכת עורכי הדין אף פנתה לקבל הבהרות בנדון.

מחלקת התכנון והועדה הארצית לתכנון ודאי כמו מרבית הציבור היו מעדיפים לראות את תחום ההתחדשות העירונית תחת מטרייה תכנונית רחבה במרכזי הערים, כזו הנותנת מענה לתשתיות כגון גני ילדים, בתי ספר, מתנס"ים הרחבת כבישים וחניות. ובעצם, הליך דומה לתהליך שקורה בפרויקטים של פינוי בינוי . אך לצערנו , ישנם בניינים רבים אשר אין ביכולתם להתקבץ עם אחרים לשם קיום פרויקט מעין זה. מכיוון שאין בסביבתם די שטח, או בניינים ישנים זהים, או חוסר רצון מצד בניינים זהים להצטרך למהלך.

ביטולו של חוק התמ"א 38 יותיר את הבניינים האמורים חסרי כל הגנה או יכולת לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה ו/או בניית ממ"דים ויותיר את דייריהם חשופים.

במשך שנים מאז תיקון 3 לחוק התמ"א 38 עמלו במחלקת התכנון ומחוצה לה בשיפורים ראויים לחוק בדמות התיקון הרביעי. מאז החלו לעבוד על התיקון הרביעי הודלפו מתוך חדרי המתכננים פרטים שונים לא מאומתים אשר לא הבשילו לכדי מעשה. בעלי דירות רבים, בעלי משרדים ואחרים אשר חוק התמ"א 38 לא חל עליהם חיכו וציפו במשך זמן רב ליציאתו של התיקון הרביעי עד להודעה על קבירתו הסופית.

כותב שורות אלו, בעקבות ניסיונו הרב בהובלת פרויקטים מול בעלי הדירות נתקל לא פעם בליקויים הרבים בחוק התמ"א על תיקוניו ועמד בקשר עם מחלקת התכנון לשם הכנסת שינויים ושיפורים שיועילו לכלל הצדדים, הן בעלי הדירות, הן המדינה, הרשויות המקומיות ועוד וזאת ליצירת מרקם וכר נוח לעשייה פורייה בתחום וקיצור זמני ההמתנה הרבים .

אין חולק כי חוק התמ"א 38 הוא חשוב מעצם עיקריו, והם החיזוק מפני רעידות אדמה והוספת ממ"דים כפועל יוצא לשם הגנה מטילים מצפון ומדרום. תחושת הביטחון של האזרח הישראלי חשובה הן במישור הפרטי והן כאבן דרך לאומית ויהודית המבוססת על הערך "ונשמרתם לנפשותיכם".

חוק התמ"א 38 ודאי צריך לעבור ריענון, שיפורים וחידודים לשם קידומו בכלל ערי מדינת ישראל וביחוד במקומות בהם זקוקים התושבים לחיזוק משום הימצאם באיזור השבר הסורי – אפריקאי המועד לפורענות.

הנושאים החמים והחשובים עליהם חוק התמ"א 38 על תיקוניו מדבר ואשר זקוקים להתייחסות לאומית וחוקית:

1. החלת חוק התמ"א על בניינים אשר ניתן לגביהם היתר בנייה לאחר 1980 אך עפ"י התקן הישן וזאת בניגוד להוראות המחוקק דאז. בניינים רבים אלו נמצאים בסכנה ואין אפשרות להוסיף להם זכויות בנייה מכוח התמ"א ועל כן אין באפשרותם לקיים פרויקט.
2. החלת חוק התמ"א על בנייני משרדים ישנים אשר בהם עובדים עשרות אלפים מדי יום .
3. מציאת פתרונות בדמות הקצאת קרקעות וזכויות בנייה נוספות ליזמים הבונים באיזורים שאין בהם כדאיות כלכלית היום להוצאה לפועל של פרויקטים.
4. חיוב רשויות מקומיות להוצאת היתרים לפרויקטים ושיפור לו"ז בהוצאת היתרים – רשויות רבות מקשות על יזמים ומקצצות זכויות שניתנו בחוק משום שיש להם אפשרות לעוות או לפסל את החוק כרצונם . יש למצוא מערכת איזונים על מנת לשחרר את התקיעות בתחום ההתחדשות העירונית ברשויות רבות .
5. הקטנת הרוב הדרוש להוצאת פרויקטים אל הפועל. סרבנות וסחטנות במקרים רבים מעכבת פרויקטים . משל חשיבות החיזוק יש לרשויות השונות זכות התערבות גבוהה הצריכה לבוא לידי ביטוי בקבלת רצון רוב בעלי הדירות.
6. שיפורים בתחום המיסוי להקלה ושיפור יכולת היזמים להוציא פרויקטים גבוליים אל הפועל.

כותב המאמר – עו"ד גילעד ושדי מומחה בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית, מלווה בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי ברחבי ישראל.

הפוסט תמ"א 38 לאן? הופיע ראשון במקומון רמת גן

נווה-בגדדי חברה לבנייה, המתמחה בבנייה למגורים ובפרויקטים בתחום תמ"א 38, חתמה על חוזה לביצוע תמ"א 38/2 עם החברה היזמית של הפרויקט, "אוחנה גרופ" (מקבוצת איסתא נכסים), שמנהלת את הפרויקט מול הדיירים.

במסגרת ההסכם הבניין הישן (ובו 8 דירות) יהרס ובמקומו יבנה מבנה חדש בן 9 קומות ובו 24 יחידות דיור. כיום נערכת החברה לכך שעם קבלת היתר הבנייה ופינוי הדיירים היא תתחיל בהריסת המבנה הישן, ברחוב אבנר 7 בר"ג. הפרויקט צפוי להמשך כשנתיים מרגע פינוי הדיירים, היתר הבנייה צפוי להתקבל בקרוב.

במסגרת הפרוייקט תבנה נווה-בגדדי חברה לבנייה, בבעלות המהנדס ניר נווה (בגדדי), בניין חדש בן 9 קומות ושתי קומות מרתף עם מעלית, לובי חדש ומרווח ושתי קומות חניה תת קרקעית. בבניין יהיו 24 יחידות דיור, בתמהיל הכולל דירת גן אחת, 2 דירות גג ויתר 21 הדירות יהיו בנות 3-5 חדרים, עם מרפסת שמש וממ"ד לכל דירה.

בנוסף, הדיירים יזכו גם להטבה ייחודית בענף הנדל"ן השמורה ללקוחות חברת נווה-בגדדי, המפעילה מוקד שירות לקוחות ייחודי הנותן לדיירים מענה (ללא תשלום) לטיפול בתקלות בנייה, חשמל וצנרת.

במסגרת הפרוייקט החדש דירות בבניין החדש צפויות להימכר במחירים של החל מ-1,690,000 לדירת 58 מ"ר ועד החל מ-1,990,000 ש"ח לדירת 80 מ"ר, הפנטהאוזים צפויים להימכר במחיר של כ-2,990,000-3,620,000 ש"ח ודירת הגן 138 מ"ר (5 חדרים) עם 95 מ"ר גינה ב-3,280,000 ש"ח.

המהנדס ניר נווה, מנהל נווה-בגדדי חברה לבנייה, מוסיף: "מתוך הבנה של מציאות שוק הנדל"ן, הרבה כבוד ואהבה למקצוע הבנייה ולמשפחות שעבורן אנחנו בונים חלום, ננסה להקדים את לוחות הזמנים. בפרוייקטים אחרים הצלחנו להביא לכך שהדירות נמסרו לדיירים חודשים לפני לוחות הזמנים, ללא שום פשרה על איכות הבנייה והגימור, באמצעות שיטות ניהול חדשות שניישם גם בפרוייקט זה ובליווי צמוד של שירות לקוחות".

הפוסט פרויקט התחדשות עירונית נוסף בר"ג: נווה-בגדדי תבצע פרוייקט תמ"א 38 לבניית 24 יח"ד ברחוב אבנר הופיע ראשון במקומון רמת גן

השבוע קיימה חברת רוטשטיין אירוע במסגרתו נהרסו שני הבניינים ברחוב תש"י 1 ו-3 בשכונת ראשונים ברמת גן. כחלק מהתכנית במסלול תמ"א 38/2, תפנה החברה 21 דירות ב-2 בניינים ישנים ותבנה במקומן 47 יח"ד חדשות.

הפרויקט החדש שייבנה מחולק לשני אגפים – מזרחי ומערבי – בני 9 קומות מעל לקומת קרקע ובעלי כניסות נפרדות, המחוברים ביניהם וחולקים מועדון דיירים וחניון תת קרקעי. את הפרויקט מלווה משרד האדריכלים דני מועלם, ממשרדי האדריכלים המובילים בישראל. אכלוס הפרויקט משוער ל-2022. הדיירים הוותיקים יקבלו בניין חדש מעוצב עם חניה ומעלית שלא היו בבניינים הישנים.

תוך כך, החלה החברה בשיווק הפרויקט: בין דירות הבוטיק המוצעות למכירה דירות 3 חדרים (68 מ"ר + כ-6 מ"ר מרפסת) החל מ-2.39 מיליון שקל, דירות 4 חדרים (88 מ"ר + 8 מ"ר מרפסת) החל מ-3.068 מיליון שקל, דירות 5 חדרים (114 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת) החל מ-3.948 מיליון שקל, דירת גן אחת מיוחדת (106 מ"ר + כ-70 מ"ר גינה) וכן 2 פנטהאוזים על פני קומה אחת (124 מ"ר + 96 מ"ר מרפסת, החל מ-5.532 מיליון שקל.

לדברי אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק בחברת רוטשטיין: "שכונת ראשונים נחשבת לשכונה המבוקשת ביותר ברמת גן, היא גובלת באזור הכי אטרקטיבי של גבעתיים וממוקמת בקו ראשון לתל אביב. כך, הפרויקט מאפשר לדיירים ליהנות מכל העולמות – גם סביבה שקטה, כמעט כפרית, צעירה ואיכותית, וגם מרחק מושלם ממרכזי הבילוי, התרבות והפנאי של מרכז תל אביב. התכנון האדריכלי המתקדם של הפרויקט מאפשר לדיירים ליהנות מדירות קטנות בתכנון פונקציונלי המנצלות את השטח באופן מקסימלי, לצד דירות מרווחות בתכנון חכם ומפרט עשיר".

רוטשטיין נדל"ן הינה חברה ציבורית הפעילה מעל ל-60 שנה, ומאז הקמתה עוסקת ביזום וביצוע פרויקטים גדולים למגורים ברחבי הארץ. רוטשטיין בנתה ובונה שכונות מגורים בנתניה, באר יעקב, רמת גן, מגדל העמק, לוד, קרית מלאכי, כפר יונה, אור עקיבא, פרדסיה, נתניה ועוד. החברה נסחרת בבורסה בתל אביב מאז שנת 1993. בעלת השליטה בחברה הינה חברת אבני שוהם ייזום בע"מ המוחזקת ע"י מר יצחק מירילשוילי ומר אבישי בן-חיים אשר הינו גם מנכ"ל החברה.

הפוסט עוד פרויקט פינוי-בינוי ברמת גן יוצא לדרך: נהרסו הבניינים ברחוב תש"י 1-3 הופיע ראשון במקומון רמת גן

בשנים האחרונות ניתן לראות לא מעט בניינים אשר מתחדשים בשל פרוייקט תמ"א – אותו פרוייקט המאפשר חידוש בניינים תוך הוספת חדרים למטרת מיגון של דיירים. בניינים אשר נבנו לפני שנת 1980 אינם מוגנים בשעה של רעידת אדמה ומדינת ישראל בחרה לבצע את התוכנית על מנת לספק לדיירים הגנה במקרה של רעידת אדמה.

הכדאיות הכלכלית בביצוע פרוייקט תמ"א מושכת יזמים רבים ולכן ניתן לראות כי ההיצע גדול במיוחד , דבר אשר עשוי להקשות על הדיירים לבחור את החברה הטובה ביותר. ככל שגוברות ההטבות במסגרת הפרוייקט, כך ניתן לראות את ההתעניינות ההולכת וגוברת בקרב הדיירים השונים.  ולכן הטיפ הראשון הוא לדעת היטב מהו התפקיד של החברה היזמית .חברת היזמות מופקדת על ניהול הפרוייקט בתמורה לרווח אשר היא תפיק כתוצאה מזכויות הבנייה הנוספות אשר יתקבלו במהלך הפרוייקט.

 חשוב לבצע השוואה בין חברות יזמות

הטיפ השני הוא לבצע השוואה מקיפה בין החברות השונות אשר אחראיות על ביצוע הפרויקט . קיימת חשיבות עליונה לביצוע תחקיר מעמיק אשר יבחן את ההתאמה של החברה לאותו פרוייקט.

למעשה, במסגרת ההתקשרות עם החברה היזמית אתם מוכרים לחברה את זכויות הבנייה המגיעות כחלק מהפרוייקט ולכן הטיפ השלישי הוא לבחור יזם אשר ייתן לכם את הערך הגבוה תמורת הזכויות.

כיצד היזם התנהל מול הדיירים הקודמים

הטיפ הרביעי קשור בבחירת היזם. קיימת אפשרות רבה לבחירת היזם כאשר אחת הדרכים היא לבחור יזם באמצעות עורך דין מומחה בתחום. באמצעות עריכת מכרז אחיד בשיתוף עורך דין ניתן לפנות אל מספר חברות  במקביל. דרך נוספת היא בקשת הצעות מטעם חברות שונות וקיום משא ומתן במטרה לבחור את החברה המקצועית ביותר. הטיפ החמישי והאחרון נוגע להתנהלות של היזם מול הדיירים.

בשל העובדה כי תמ"א 38 הינו פרוייקט חשוב ביותר אשר משדרג את איכות החיים של הדיירים, קיימת חשיבות רבה לבחון את התנהלות היזם מול הדיירים אשר היו מעורבים בפרוייקטים מסוג זה בעבר.

בדומה להתקשרות עם נותני שירות אחרים, גם כאן קיימת חשיבות עליונה לרושם הראשוני כבר בשלב המקדים של ההצעה. ההמלצה היא להשיג את הפרטים של הדיירים בפרוייקטים הקודמים בהם החברה לקחה חלק במטרה לשמוע מהם חוות דעת לאורך כל ההתנהלות בפרוייקט החל מהשלב הראשון ועד השלב האחרון. החשיבות של חוות הדעת הינה חשיבות עליונה אשר תסייע לדיירים לבחון את האפקטיביות של החברה תוך בחינת יתרונות מול חסרונות במטרה לבצע את הבחירה המתאימה ביותר אשר תוביל אותם בסופו של דבר להתקשרות מול חברה איכותית הנותנת מענה מקיף ועונה על כלל השאלות של הדיירים לאורכו של כל הפרוייקט באמצעות ידע רב וסבלנות רבה.

הפוסט 5 טיפים שאתם צריכים לדעת שמחפשים חברה מבצעת תמ"א 38 הופיע ראשון במקומון רמת גן

התנגדות לתכנית תמ"א 38

כיום, על מנת שתכנית תמ"א 38 תקבל אישור, הרי שהיא דורשת שרוב דיירי הבניין יסכימו לשלבי התכנית השונים. כך למשל: למימוש התוכניות הנוגעות לחיזוק הבניין, יש צורך ברוב של 51 אחוזים מדיירי הבניין, למימוש התכניות של הרחבת הדירות הקיימות, יש צורך בהסכמה של 60 אחוז מהשכנים ועבור הוספת דירות חדשות בבניין המגורים, יש צורך באישור של כלל הדיירים. כלומר, דייר אשר מתנגד לשלבים הראשונים של הפרויקט, איננו יובא בחשבון אם הוא איננו מהווה את הרוב, אולם, כאשר מדובר בתוספת דירות למבנה אשר דורשת את הסכמתם של כלל הדיירים, התנגדותו של הדייר יכולה לטרפד את העסקה כולה.

תיקון 2 לחוק המקרקעין לשמת 2008

כאמור, עד שנת 2008, כל דייר אשר היה מעוניין לטרפד את עסקת התמ"א, היה יכול לעשות זאת באמצעות הבעת התנגדות לשלב בתכנית הנוגע להוספת דירות מגורים חדשות בבניין. אולם, מכיוון שהושמעה ביקורת בגין העובדה שדייר אחד יכול לטרפד עסקה שלמה שיכולה להיות טובה מאוד עבור כלל הדיירים, הרי שנוסף תיקון לחוק המקרקעין, אשר מורה כי אם יש אישור של 80 אחוזים מהדיירים לשלב בתכנית הנוגע להוספת הדירות, הרי שהתכנית תאושר. כיום, החוק מורה כי אם יש רוב של 66 אחוזים מהדיירים לביצוע תכנית תמ"א הכוללת בה את הוספת הדירות החדשות בבניין המגורים, הרי שהתכנית יכולה לקבל אישור, במידה ו66 האחוזים מהדיירים קיבלו את האישור של מפקח על רישום המקרקעין.

האם ניתן לתבוע דייר יחיד המתנגד לתמ"א 38?

אחד מהמקרים אשר שמעו עליהם לא מעט בתקשורת לגבי דייר סרבן, התרחש בשנת 2012 ברחוב סירקין בגבעתיים. במקרה זה, בשל התנגדות של דייר אחד, פרויקט שמטרתו הייתה הריבה ובנייה מחדש של בניין המגורים בהתאם לתמ"א 38 התבטל. שאר דיירי הבניין אשר נתנו את הסכמתם לפרויקט, הגישו תביעה כנגד אותו הדייר שסרב. העילה לתביעה הייתה שהדייר פגע בביטחון של הדיירים על ידי התנגדותו לפרויקט זה, שכן, בשל ההתנגדות של אותו הדייר, הדיירים נותרו לגור במבנה אשר לא מוגן בצורה הרמטית מפני סכנות שונות כגון: רעידת אדמה. הדיירים דרשו פיצויים כספיים מאותו הדייר. במקרה אחר בראשון לציון, על אף שדייר התנגד, לאחר שהדיירים פנו לפיקוח, הוחלט הפרויקט יתממש למרות התנגדותו של הדייר. ניתן לתבוע כיום דייר שמתנגד לפרויקט בעילה שהתנגדותו של הדייר פוגעת בביטחון הדיירים. איום בתביעה על דייר המתנגד לביצוע פרויקט תמ"א ובעת הצורך אף הגשת התביעה, זוהי הדרך הטובה ביותר להתמודד עם התנגדותו של דייר אחד לפרויקט זה.

המאמר נכתב ע״י עורך דין התחדשות עירונית – דניאל גולשה 052-3896263

הפוסט כיצד מתמודדים עם דייר שמתנגד לתמ"א 38 הופיע ראשון במקומון רמת גן

דירוג BdiCode  היוקרתי מספק סקירה מקיפה של המשק הישראלי על כל מגזריו וענפיו והינו הדירוג העסקי הראשון בישראל המשלב מדדים כמותיים ואיכותיים, הבוחן כל חברה באופן יסודי, אובייקטיבי ובלתי תלוי, על פי נתוני אמת ממוסמכים ורשמיים.

דירוג החברות של BDI התייחס למספר הפרויקטים שבטיפולה של קבוצת יחד, היקפי הפרויקט, האזורים הגיאוגרפיים בהם היא פועלת, שלבי הטיפול בפרויקטים, נתונים פיננסיים, דירוג הסיכון, מוסר תשלומים, ניסיון מקצועי בתחום, פוטנציאל צמיחה וקידום וכן פרמטרים נוספים ובכולם נמצא כי קבוצת יחד מצטיינת ומובילה בתחומה.

רקע

קבוצת יחד פועלת בענף הבניה כבר כ-35 שנה ומאחוריה מגוון רחב של פרויקטים איכותיים ומורכבים. מייסד הקבוצה, אינג' משה יוספי, שהינו גם המנכ"ל והבעלים, הוביל במשך עשרות שנים את הקבוצה להישגים משמעותיים בתחום הבנייה הקונבנציונאלית על מגוון סוגיה: בנייה רוויה, בנייה רוויה משולבת עם מסחר, בניית צמודי קרקע (קוטג'ים), בניה עבור גופים ציבוריים (רשויות מקומיות, מכללות), בניה תעשייתית מוסדית עבור גופים גדולים במשק, בניה עבור גופים ביטחוניים (משרד הביטחון) ועוד.

המוניטין המעולה של הקבוצה נרכש בהתמדה לאורך השנים, והיא מביאה עמה ניסיון מקצועי, ידע הנדסי מתקדם, יכולת ביצוע ברמה מקצועית גבוהה תוך דגש על בקרת איכות ואיתנות פיננסית ללא רבב וידועה כקבוצה אחראית וסולידית שבוחרת את הפרויקטים שלה בקפידה רבה, מבלי להיכנס להרפתקאות חסרות אחריות.

התחדשות עירונית – תמ"א 38

עם החלטת ממשלת ישראל לאשר את תוכנית המתאר הארצית מספר 38 (תמ"א 38), זיהתה קבוצת יחד את הפוטנציאל הטמון בתוכנית, המשלב  פעילות יזמית אקטיבית לצד פעילות ערכית של הצלת חיי אדם (חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה, בניית ממ"ד המאפשר למשפחות להתגונן בזמן חירום)  וקיבלה החלטה אסטרטגית לפנות לתחום זה ולהתמקצע אך ורק בו.

למעשה, הקבוצה הינה בין היזמים ראשונים בארץ שהחלו לעסוק בתחום ההתחדשות העירונית, וכיום הינה בעלת הידע והנסיון המצטברים הנרחבים ביותר בתחום ומהבודדים המחזיקים בבניינים מאוכלסים שעברו תמ"א 38.

בימים אלה הקבוצה מובילה פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 ברמת גן, חולון, בת-ים, רעננה, הרצליה ובערים נוספות.

ליווי בנקאי

כקבוצה בעלת איתנות פיננסית ללא רבב, הקבוצה יכולה לבצע את הפרויקטים שלה באמצעות הון עצמי. יחד עם זאת, כחלק ממדיניות הקבוצה, המבקשת להעניק לבעלי הדירות בפרויקט "שקט נפשי", הפרויקטים מבוצעים באמצעות ליווי בנקאי מלא, המבטיח שהפרויקט יושלם ובזמן. הקבוצה הייתה מראשוני היזמים בארץ שביצעו פרויקט תמ"א 38 עם ליווי בנקאי מלא של בנק הפועלים.

הבחירה ב–קבוצת יחד, מהווה חותמת הצלחה לחברה שיסודה באשקלון ומבטא את איכויות החברה בפרמטרים השונים ביניהם ניסיון מקצועי, אמינות, שביעות רצון של לקוחותיה מכל רחבי הארץ ועוד.

אינג` משה יוספי, מייסד קבוצת יחד שהינו גם המנכ"ל והבעלים: "אני גאה, שמח ונרגש  שמדד bdi היוקרתי מצא לנכון לבחור בקבוצת יחד לאחת מ-20 החברות המובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית והתמ"א 38. הוצבנו בשורה אחת עם חברות ענק המעסיקות מאות עובדים ואף יותר. הוכחנו כי עם צוות ממוקד, איכותי ונחוש ניתן להשיג את המטרה והפכנו בניינים ישנים רבים שלא היו ראויים למגורים לבניינים מפוארים מודרניים ובטוחים. אנו רואים בעשייה שלנו שילוב של פעילות עסקית לצד טיפוח מטרה חברתית חשובה. אני מודה על הבחירה ומודה לצוות שהולך איתנו שנים רבות. נמשיך בעשייתנו בערים נוספות ברחבי ישראל תוך מתן שירות מקצועי ואדיב".

ועוד הוסיף אינג' יוספי: "יש לזכור כי תחום ההתחדשות העירונית והתמ"א 38 הינו מן המורכבים והרגישים ביותר בענף הבניה, אם לא המורכב שבהם, הרבה יותר מבניה קונבנציונאלית רגילה, המחייב מקצועיות רבה, הן בפן הביצועי והן בפן הבינאישי. לכן, יש לנקוט משנה זהירות כאשר בוחרים יזם לביצוע הפרויקט. זהו תחום לשחקנים לטווח ארוך, בעלי אורך נשימה עסקי, גב כלכלי איתן ומחויבות מלאה עבור הדיירים, ואינו מתאים ליזמים שאינם בעלי רקע וניסיון מקצועי איכותי ומוכח".

"קבוצת יחד כבר עברה את כל "חבלי הלידה" של התוכנית על בשרה, כולל כל מכשלה בירוקרטית, מנהלית וביצועית, וניסיון זה עומד כולו לרשות בעלי הדירות כך שהבניין שלהם אינו הופך ל"שפן נסיונות". אנחנו כאן כדי להישאר".

הפוסט קבוצת יחד נבחרה לאחת החברות המובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית  והתמ"א 38 הופיע ראשון במקומון רמת גן